101.수익방식의 직접환원법에 의한 대상부동산의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

① 190,000,000원

정답: X

190,000,000원이 되려면 순수익이 1,140만원이어야 하는데, 자료로 구한 순수익은 1,260만원이다.

② 200,000,000원

정답: X

임대경비를 유효총수익이 아니라 가능총수익의 30%(600만원)로 잡으면 순수익 1,200만원 ÷ 6% = 200,000,000원이 나온다.

③ 210,000,000원

정답: O

유효총수익 = 2,000만 × (1 − 0.1) = 1,800만원, 경비 = 1,800만 × 30% = 540만원, 순수익 = 1,260만원. 종합환원율 = 0.5×5% + 0.5×7% = 6%. 가액 = 1,260만 ÷ 0.06 = 210,000,000원.

④ 220,000,000원

정답: X

공실·대손은 가능총수익에서, 임대경비는 유효총수익에서 뺀다 — 그렇게 구한 순수익 1,260만원을 6%로 나누면 2억1천만원이다.

⑤ 230,000,000원

정답: X

가액은 순수익을 종합환원율로 나눈 값이라 1,260만원 ÷ 0.06 = 2억1천만원이다 — 2억3천만원과 맞지 않는다.