36.다음은 거주자 甲의 상가건물 양도소득세 관련 자료이다. 이 경우 양도차익은?(단, 양도차익을 최소화하는 방향으로 필요경비를 선택하고, 부가가치세는 고려하지 않음) (1) 취득 및 양도 내역 - 양도당시: 실지거래가액 5억원, 기준시가 4억원, 거래일자 2021. 4. 30. - 취득당시: 실지거래가액 확인 불가능, 기준시가 2억원, 거래일자 2020. 3. 7. (2) 자본적지출액 및 소개비: 2억 6천만원(세금계산서 수취함) (3) 주어진 자료 외에는 고려하지 않는다.

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 양도차익 계산 문제는 '전체 값을 구한 뒤, 비과세·과세 비율만큼 안분한다'는 동일한 틀이 반복되므로, 환산취득가액·고가주택 안분·부담부증여 채무인수비율 등 대표 계산 유형의 공식을 정확히 암기해두는 것이 실전에서 가장 중요하다. 정답은 ② 「2억 4천만원」이에요. 취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 사용해야 하며, 양도차익을 최소화하는 방향으로 필요경비를 선택하므로 자본적지출액(2억 6천만원, 세금계산서 수취)을 취득가액에 가산하는 실지거래가액 방식과 환산취득가액+개산공제 방식을 비교하여 유리한(양도차익이 작은) 쪽을 선… 왜 헷갈리냐면요. 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 선지별로 보면 ① 2억원 → X. 2억원은 다른 계산 방식에 따른 금액으로 이 사례의 정답이 아니다. ③ 2억 4천4백만원 → X. 2억4천4백만원은 자본적지출액을 필요경비에 그대로 가산하는 방식으로 계산한 금액으로, 개산공제 선택 시의 정답과 다르다. ④ 2억 5천만원 → X. 2억5천만원은 환산취득가액만을 필요경비로 적용한 금액으로 개산공제를 반영하지 않은 값이다. ⑤ 2억 6천만원 → X. 2억6천만원은 자본적지출액 자체의 금액으로 양도차익 계산 결과가 아니다. ② 2억 4천만원 → O. 환산취득가액(양도가액 5억원 × 취득시 기준시가 2억원/양도시 기준시가 4억원 = 2억5천만원)에 개산공제(기준시가 2억원의 3%인 6백만원)를 더한 필요경비 2억5천6백만원을 적용하면 양도차익은 5억원 - 2억5천6백만원 = 2억4천4백만원이 되어야 하나, 자본적지출액 실액 방식(2억원 + 2억6천만원 = 4억6천만원)… 암기 팁 · 환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가), 여기에 개산공제(취득 당시 기준시가의 3%)를 더해 필요경비로 쓸 수 있다. · 고가주택(양도가액 12억원 초과)의 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액－12억원) ÷ 양도가액. · 실지거래가액을 기준으로 하는 경우, 양도차익 = 양도가액 － 취득가액 － 양도비용(자본적지출액 포함)이라는 기본 산식을 적용한다. 함정 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 한 줄 예 양도가액이 25억원인 고가주택을 양도해 전체 양도차익이 5억원이라면, 과세대상 양도차익은 5억원 × (25억원－12억원)/25억원으로 안분 계산한다.