개념 정리
양도차익은 판 값에서 얻은 값과 들인 비용을 빼서 구한다. 얻은 값을 알 수 없으면 기준시가의 비율로 되짚어 환산하고, 값이 너무 커 일부만 과세할 때는 그 비율만큼 잘라 낸다.
이해하기
양도차익 계산 문제는 '전체 값을 구한 뒤, 비과세·과세 비율만큼 안분한다'는 동일한 틀이 반복되므로, 환산취득가액·고가주택 안분·부담부증여 채무인수비율 등 대표 계산 유형의 공식을 정확히 암기해두는 것이 실전에서 가장 중요하다.
핵심 포인트
- 환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가), 여기에 개산공제(취득 당시 기준시가의 3%)를 더해 필요경비로 쓸 수 있다.
- 고가주택(양도가액 12억원 초과)의 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액－12억원) ÷ 양도가액.
- 실지거래가액을 기준으로 하는 경우, 양도차익 = 양도가액 － 취득가액 － 양도비용(자본적지출액 포함)이라는 기본 산식을 적용한다.
- 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액에 해당하는 부분은 유상양도로 보아 그 채무인수비율만큼 양도차익을 계산한다.
한 줄 예시
시험 함정
- 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다.
