30.다음은 거주자가 국내소재 1세대 1주택을 양도한 내용이다. 양도차익은 얼마인가? (1) 취득 및 양도 내역(등기됨) 구분: 양도 - 실지거래가액 10억원, 기준시가 5억원, 거래일자 2017. 3. 2. 구분: 취득 - 실지거래가액 확인 불가능, 기준시가 3억 5천만원, 거래일자 2013. 2. 4. (2) 자본적 지출 및 양도비용은 1천 7백만원이다. (3) 주어진 자료 외는 고려하지 않는다.

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 양도차익 계산 문제는 '전체 값을 구한 뒤, 비과세·과세 비율만큼 안분한다'는 동일한 틀이 반복되므로, 환산취득가액·고가주택 안분·부담부증여 채무인수비율 등 대표 계산 유형의 공식을 정확히 암기해두는 것이 실전에서 가장 중요하다. 정답은 ③ 「28,950,000원」이에요. 취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 사용한다. 환산취득가액 = 양도가액 10억원 × (취득 당시 기준시가 3.5억원 ÷ 양도 당시 기준시가 5억원) = 7억원이다. 왜 헷갈리냐면요. 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 선지별로 보면 ① 27,900,000원 → X. 27,900,000원은 산식에 따른 안분 계산 결과와 일치하지 않는다. ② 28,300,000원 → X. 28,300,000원은 개산공제가 아닌 실제 자본적지출·양도비용(1,700만원)을 사용한 경우의 안분액에 해당하며, 환산가액 산정시에는 개산공제를 적용하므로 옳지 않다. ④ 283,000,000원 → X. 283,000,000원은 안분 전 실제경비 기준 전체 양도차익에 해당하는 금액으로, 안분 계산을 거치지 않은 값이다. ⑤ 289,500,000원 → X. 289,500,000원은 안분 전의 전체 양도차익이며, 고가주택 안분을 거치지 않은 금액이다. ③ 28,950,000원 → O. 28,950,000원이 안분 계산에 따른 과세대상 양도차익이다. 암기 팁 · 환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가), 여기에 개산공제(취득 당시 기준시가의 3%)를 더해 필요경비로 쓸 수 있다. · 고가주택(양도가액 12억원 초과)의 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액－12억원) ÷ 양도가액. · 실지거래가액을 기준으로 하는 경우, 양도차익 = 양도가액 － 취득가액 － 양도비용(자본적지출액 포함)이라는 기본 산식을 적용한다. 함정 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 한 줄 예 양도가액이 25억원인 고가주택을 양도해 전체 양도차익이 5억원이라면, 과세대상 양도차익은 5억원 × (25억원－12억원)/25억원으로 안분 계산한다.