30.다음은 거주자가 국내소재 1세대 1주택을 양도한 내용이다. 양도차익은 얼마인가? (1) 취득 및 양도 내역(등기됨) 구분: 양도 - 실지거래가액 10억원, 기준시가 5억원, 거래일자 2017. 3. 2. 구분: 취득 - 실지거래가액 확인 불가능, 기준시가 3억 5천만원, 거래일자 2013. 2. 4. (2) 자본적 지출 및 양도비용은 1천 7백만원이다. (3) 주어진 자료 외는 고려하지 않는다.

① 27,900,000원정답

② 28,300,000원정답

③ 28,950,000원정답

④ 283,000,000원정답

⑤ 289,500,000원정답

2017년 부동산세법 30번 해설

해설 요약

취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 사용한다. 환산취득가액 = 양도가액 10억원 × (취득 당시 기준시가 3.5억원 ÷ 양도 당시 기준시가 5억원) = 7억원이다. 환산취득가액을 사용하는 경우 자본적지출 및 양도비용은 실제 지출액이 아니라 취득 당시 기준시가의 3%에 해당하는 필요경비개산공제액(3.5억원 × 3% = 1,050만원)을 적용한다. 따라서 전체 양도차익은 10억원 - 7억원 - 1,050만원 = 2억 8,950만원(289,500,000원)이다. 다만 이 주택은 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이므로, 과세대상 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액-9억원)/양도가액의 비율을 곱하여 안분한다. 과세대상 양도차익 = 289,500,000원 × (10억원-9억원)/10억원 = 28,950,000원이다.

① 27,900,000원
정답: X
27,900,000원은 산식에 따른 안분 계산 결과와 일치하지 않는다.
② 28,300,000원
정답: X
28,300,000원은 개산공제가 아닌 실제 자본적지출·양도비용(1,700만원)을 사용한 경우의 안분액에 해당하며, 환산가액 산정시에는 개산공제를 적용하므로 옳지 않다.
③ 28,950,000원
정답: O
28,950,000원이 안분 계산에 따른 과세대상 양도차익이다.
④ 283,000,000원
정답: X
283,000,000원은 안분 전 실제경비 기준 전체 양도차익에 해당하는 금액으로, 안분 계산을 거치지 않은 값이다.
⑤ 289,500,000원
정답: X
289,500,000원은 안분 전의 전체 양도차익이며, 고가주택 안분을 거치지 않은 금액이다.

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