90.다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 소수점 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 구함)

① 3.93 %

정답: X

부채감당법으로도 환원율 = (7,300/4,000) × 0.3 × 0.09 = 1.825 × 0.027 ≒ 4.93%다 — 3.93%보다 1%p 높다.

② 4.93 %

정답: O

순영업소득 = 8,000만 − (재산세 200 + 보험료 100 + 관리수수료 100 + 유틸리티 100 + 인건비 200) = 7,300만원. 대출 = 4,000만 ÷ 0.09 ≒ 4억4,444만원, 가치 = 대출 ÷ 0.3 ≒ 14억8,148만원. 환원율 = 7,300 ÷ 148,148 ≒ 4.93%.

③ 5.93 %

정답: X

소득세와 부채서비스액은 영업경비가 아니라 순영업소득은 7,300만원이고, 이를 가치 약 14억8,148만원으로 나누면 4.93%다.

④ 6.93 %

정답: X

부동산 가치는 저당상수로 구한 대출액 약 4억4,444만원을 대부비율 30%로 나눈 약 14억8,148만원이다 — 이 값으로 나누면 4.93%다.

⑤ 7.93 %

정답: X

환원율은 순영업소득을 대출액이 아니라 부동산 전체 가치로 나눈 값이다 — 7,300만원 ÷ 약 14억8,148만원 ≒ 4.93%다.