87.다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

① 1,025,000,000원

정답: X

1,025,000,000원이 되려면 순영업소득이 8,200만원이어야 한다 — 경비로 빼는 것은 재산세·화재보험료 500만원뿐이다.

② 1,075,000,000원

정답: X

영업소득세 400만원을 경비로 빼면 순영업소득 8,600만원 ÷ 8% = 1,075,000,000원이 나온다 — 소득세는 영업경비가 아니다.

③ 1,125,000,000원

정답: O

유효총소득 = 1억 × 95% = 9,500만원, 영업경비 = 재산세 300 + 화재보험료 200 = 500만원, 순영업소득 = 9,000만원. 환원율 = 0.4×5% + 0.6×10% = 8%. 가액 = 9,000만 ÷ 0.08 = 1,125,000,000원 — 영업소득세·개인업무비는 경비가 아니다.

④ 1,175,000,000원

정답: X

토지 40%·건물 60%로 가중평균한 환원율은 8%다 — 순영업소득 9,000만원을 이 8%로 나누면 11억2,500만원이다.

⑤ 1,225,000,000원

정답: X

가액은 순영업소득 9,000만원을 종합환원율 8%로 나눈 11억2,500만원이라, 12억2,500만원보다 1억원 적다.