40.다음 자료를 바탕으로 소득세법령상 甲의 토지A에 대한 양도소득세를 계산할 때 양도차익은?(단, 양도차익 계산시 공제할 자본적지출액 등과 양도비 등은 없는 것으로 가정하고, 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 양도차익 계산 문제는 '전체 값을 구한 뒤, 비과세·과세 비율만큼 안분한다'는 동일한 틀이 반복되므로, 환산취득가액·고가주택 안분·부담부증여 채무인수비율 등 대표 계산 유형의 공식을 정확히 암기해두는 것이 실전에서 가장 중요하다. 정답은 ② 「1억원」이에요. 甲은 2010년 토지A를 5억원에 매입하였고, 2025.5.3. 은행B에 근저당권을 설정하고 2억원을 차입하였다. 이후 2025.8.5. 동생 乙에게 그 차입금 2억원을 인수하는 조건(부담부증여)으로 토지A를 증여(시가·증여가액 10억원)하였고, 乙이 차입금 전부를 인수하였다. 왜 헷갈리냐면요. 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 선지별로 보면 ① 0원 → X. 0원은 채무인수분에 대한 양도차익 계산을 하지 않은 결과이다. ③ 2억원 → X. 2억원은 안분하지 않은 채무액 전체를 그대로 양도차익으로 본 오류이다. ④ 4억원 → X. 4억원은 취득가액을 안분하지 않고 계산한 값에 가깝다. ⑤ 5억원 → X. 5억원은 취득가액 전액을 그대로 사용한 값으로, 채무인수비율 안분을 반영하지 않은 오류이다. ② 1억원 → O. 채무인수비율 20%를 적용하면 양도차익은 1억원이다. 암기 팁 · 환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가), 여기에 개산공제(취득 당시 기준시가의 3%)를 더해 필요경비로 쓸 수 있다. · 고가주택(양도가액 12억원 초과)의 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액－12억원) ÷ 양도가액. · 실지거래가액을 기준으로 하는 경우, 양도차익 = 양도가액 － 취득가액 － 양도비용(자본적지출액 포함)이라는 기본 산식을 적용한다. 함정 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 한 줄 예 양도가액이 25억원인 고가주택을 양도해 전체 양도차익이 5억원이라면, 과세대상 양도차익은 5억원 × (25억원－12억원)/25억원으로 안분 계산한다.