40.소득세법령상 1세대 1주택자인 거주자 甲이 2023년 양도한 국내소재 A주택(조정대상지역이 아니며 등기됨)에 대한 양도소득과세표준은?(단, 2023년에 A주택 외 양도한 자산은 없으며, 법령에 따른 적격증명서류를 수취·보관하고 있고 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음) 구분 / 기준시가 / 실지거래가액 양도시: 기준시가 18억원, 실지거래가액 25억원 취득시: 기준시가 13억5천만원, 실지거래가액 19억5천만원 추가사항: 양도비 및 자본적지출액 5천만원 / 보유기간 및 거주기간 각각 5년 / 장기보유특별공제율: 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율은 각각 20%

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 양도차익 계산 문제는 '전체 값을 구한 뒤, 비과세·과세 비율만큼 안분한다'는 동일한 틀이 반복되므로, 환산취득가액·고가주택 안분·부담부증여 채무인수비율 등 대표 계산 유형의 공식을 정확히 암기해두는 것이 실전에서 가장 중요하다. 정답은 ① 「153,500,000원」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 선지별로 보면 ② 156,000,000원 → X. 장기보유특별공제나 기본공제를 반영하지 않고 계산한 값이다. ③ 195,500,000원 → X. 기본공제를 차감하지 않은 값이다. ④ 260,000,000원 → X. 고가주택 안분 계산을 반영하지 않은 값이다. ⑤ 500,000,000원 → X. 양도차익 전체를 그대로 사용하고 공제를 전혀 반영하지 않은 값이다. ① 153,500,000원 → O. 양도차익 = 25억원(양도가액) − 19.5억원(취득가액) − 5천만원(양도비·자본적지출액) = 5억원. 고가주택(양도가액 12억원 초과)이므로 과세대상 양도차익 = 5억원 × (25억원−12억원)/25억원 = 2억 6천만원. 암기 팁 · 환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가), 여기에 개산공제(취득 당시 기준시가의 3%)를 더해 필요경비로 쓸 수 있다. · 고가주택(양도가액 12억원 초과)의 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액－12억원) ÷ 양도가액. · 실지거래가액을 기준으로 하는 경우, 양도차익 = 양도가액 － 취득가액 － 양도비용(자본적지출액 포함)이라는 기본 산식을 적용한다. 함정 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 한 줄 예 양도가액이 25억원인 고가주택을 양도해 전체 양도차익이 5억원이라면, 과세대상 양도차익은 5억원 × (25억원－12억원)/25억원으로 안분 계산한다.