28.공동주택관리법령상 공동주택의 관리주체에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 임대사업자는 관리주체가 될 수 없다.

정답: X

임대사업자도 관리주체가 된다. 제2조제1항제10호가 관리주체로 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장 / 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 / 주택관리업자 / 임대사업자 / 주택임대관리업자(위탁관리형)를 든다.

② 100세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 바에 따라 입주자대표회의의 회의록을 입주자등에게 공개하여야 한다.

정답: X

100세대가 아니라 300세대 이상이다(법 제14조제9항 — 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 범위·방법·절차에 따라 회의록을 입주자등에게 공개하여야 하며, 300세대 미만은 관리규약으로 정하는 바에 따라 공개할 수 있다). 「하여야 한다」와 「할 수 있다」가 300세대로 갈린다. 다만 세대 수와 관계없이, 입주자등이 열람을 청구하거나 자기 비용으로 복사를 요구하면 응하여야 한다.

③ 주택내부의 구조물을 교체하는 행위로서 입주자가 창틀을 교체하는 행위는 관리주체의 동의를 받아야 한다.

정답: O

옳다. 시행령 제19조제2항제1호 — 법 제35조제1항제3호에 따른 경미한 행위로서 주택내부의 구조물과 설비를 교체하는 행위는 관리주체의 동의를 받아야 한다. 창틀 교체는 시행규칙 제15조제1항제1호의 경미한 행위다. 두 단계를 갈라 두어야 한다 — 창틀 교체는 시장·군수·구청장의 허가·신고 대상에서는 빠지지만(경미한 행위), 관리주체의 동의는 받아야 한다. 행정청에 갈 일은 아니어도 단지 안에서는 알려야 하는 일이라는 뜻이다. 공사 소음, 폐기물 반출, 승강기 사용이 이웃에게 미치기 때문이다.

④ 관리주체는 전체 입주자 3분의 1 이상의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.

정답: X

3분의 1이 아니라 전체 입주자 「과반수」의 서면동의다(법 제29조제3항 — 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에 조정할 수 있다). 「입주자등」이 아니라 「입주자」라는 것도 함께 보아야 한다 — 장기수선충당금은 소유자가 내는 돈이므로, 그 계획을 앞당겨 바꾸는 데는 소유자의 뜻만 묻는다.

⑤ 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 1개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

정답: X

1개월이 아니라 2개월 이내다(시행령 제26조제3항 — 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출). 이웃 기한과 갈라 두면 좋다 — 안에서 보고하는 것은 2개월, 밖의 감사인에게 회계감사를 받는 것은 9개월(시행령 제27조제1항)이다.