개념 정리
거래계약서를 작성·교부한 개업공인중개사는 부동산 거래신고 의무를 부담하며, 거래당사자 일방이 신고를 거부하면 다른 당사자가 단독으로 신고할 수 있고, 신고 내용의 오류·계약 변경은 정정신청·변경신고로, 사실관계 확인은 신고관청의 검증·조사로 처리된다.
이해하기
중개를 통한 거래는 개업공인중개사가 신고창구 역할을 하고, 당사자 간 직거래는 당사자 본인이 신고 주체가 된다는 원칙으로 정리하면 헷갈리지 않으며, 신고 이후의 절차(정정·변경·검증)는 '신고서의 어떤 부분이 왜 바뀌었는가'로 구분하면 된다.
핵심 포인트
- 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우 신고 의무는 개업공인중개사에게 있고, 거래당사자 일방이 신고를 거부하면 다른 당사자가 단독으로 신고할 수 있다.
- 거래 지분 비율·면적·건축물 종류·전화번호 등 단순 오기는 정정신청 사항이지만 개업공인중개사의 성명·주소는 정정신청 대상이 아니며, 공동매수인의 추가 등 계약 내용 자체의 변경은 변경신고 사항이다.
- 국토교통부장관이나 신고관청은 신고 내용을 검증·조사할 수 있고 그 결과를 세무서장에게 통보해 과세자료로 활용하게 하며, 군수·구청장이 조사한 경우 그 결과를 국토교통부장관에게 보고해야 한다.
- 부동산거래계약시스템(전자계약시스템)을 통해 계약을 체결하면 그 체결 시점에 거래신고서를 제출한 것으로 보며, 부동산정보체계는 국토교통부장관이 구축·운영한다(시·도지사가 아님).
함정 포인트
X자연인과 지방자치단체가 건축물의 매매계약을 체결한 경우 자연인이 거래신고를 하여야 한다.
O국가·지방자치단체 등 국가등이 거래당사자의 일방인 경우에는 "국가등"이 신고의무자가 되어 신고를 하여야 한다.
X군수 또는 구청장이 신고 내용을 조사한 경우 그 조사 결과를 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.
O시장·군수 또는 구청장이 신고 내용을 조사한 경우 그 조사 결과는 "시·도지사를 거쳐" 국토교통부장관에게 보고하여야 하며, 국토교통부장관에게 직접 보고하는 것이 아니다.
XX토지에 대한 부동산 거래계약 신고 내용 중 계약의 조건이 변경된 경우에는 「부동산등기법」에 따른 부동산에 관한 등기신청 후에 신고관청에 신고 내용의 변경을 신고하여야 한다.
O부동산 거래계약 신고 내용 중 계약의 조건이 변경된 경우에는 「부동산 등기법」에 따른 등기신청을 하기 "전"에 신고관청에 신고 내용의 변경을 신고하여야 한다.
문제 상황2024년 · 23번
거래신고부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래계약의 변경신고사항이 아닌 것은?
X공동매수의 경우 매수인의 추가
O"공동매수의 경우 매수인의 추가"는 변경신고사항이 아니다(매수인의 추가·교체는 원칙적으로 새로운 신고 대상이지 기존 신고의 변경사항이 아니다).
X개업공인중개사가 신고한 후 해당 거래계약이 해제된 경우 그 계약을 해제한 거래당사자는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 단독으로 신고하여야 한다.
O거래계약이 해제된 경우 해제 신고는 "해제 등이 확정된 날부터 30일 이내"에 하는 것이 맞으나, 개업공인중개사가 신고한 거래계약의 해제는 원칙적으로 "거래당사자"가 공동으로 신고하는 것이 원칙이며 무조건 "단독으로" 신고하는 것은 아니다(개업공인중개사가 신고 대행할 수도 있음).
X거래신고 후에 매도인이 매매계약을 취소하면 매도인이 단독으로 취소를 신고해야 한다.
O거래신고 후 매매계약이 취소된 경우 거래당사자가 공동으로 취소신고를 하여야 하며, 매도인이 단독으로 취소신고를 할 수는 없다.
문제 상황2022년 · 23번
거래신고부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산정보체계의 관리 대상 정보로 명시된 것을 모두 고른 것은?
X중개사무소의 개설등록에 관한 정보
O중개사무소의 개설등록에 관한 정보는 부동산정보체계 관리대상 정보로 명시되어 있지 않다.
X부동산매매계약을 체결한 경우 거래당사자는 거래계약의 체결일부터 3개월 이내에 신고관청에 단독 또는 공동으로 신고하여야 한다.
O부동산매매계약을 체결한 경우 거래당사자는 거래계약의 체결일부터 3개월이 아니라 30일 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.
문제 상황2019년 · 32번
거래신고부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 신고 내용의 정정신청사항이 아닌 것은?
X개업공인중개사의 성명·주소
O개업공인중개사의 성명·주소는 정정신청사항이 아니다.
X시·도지사는 부동산거래의 계약·신고·허가·관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축·운영하여야 한다.
O부동산거래의 계약·신고·허가·관리 등 업무와 관련된 정보체계는 시·도지사가 아니라 국토교통부장관이 구축·운영하여야 한다.
X개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우 거래당사자는 60일 이내에 부동산거래신고를 하여야 한다.
O개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우 거래당사자는 60일이 아니라 30일 이내에 부동산거래신고를 하여야 한다.
X공공주택 특별법에 따른 공급계약에 의해 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위를 매매하는 계약은 부동산 거래신고의 대상이 아니다.
O공공주택 특별법에 따른 공급계약에 의해 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위를 매매하는 계약도 부동산 거래신고의 대상이다.