32.공동주택관리법령상 위탁관리를 위해 입찰방식으로 주택관리업자를 선정하는 경우에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰방식으로 선정하여야 한다.

정답: O

시행령 제5조제2항제1호 — 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 한다. 입찰의 절차·참가자격·효력 등도 고시로 정한다.

② 경쟁입찰의 참가자격을 제한하려면 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻어야 한다.

정답: O

입찰 참가자격을 제한하려면 전체 입주자등의 과반수 동의를 얻어야 한다. 자격 제한은 경쟁을 좁히는 일이라 단지 전체의 뜻을 묻게 했다.

③ 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정하여야 한다.

정답: O

제4호 — 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정한다. 장기수선계획은 3년마다 검토·조정하므로, 관리업자의 계약기간도 그 결에 맞춰야 계획을 세운 자와 실행하는 자가 어긋나지 않는다.

④ 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 하여야 한다.

정답: O

제3호 — 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하면 참관할 수 있도록 하여야 한다. 감사가 사후에 서류만 보는 것으로는 입찰의 흠을 잡아내기 어렵기 때문이다.

⑤ 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우라도 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 없다.

정답: X

제한할 수 있다. 법 제7조제2항 — 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 새 입찰에서 기존 업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있고, 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다. 뒷문장이 이 조항의 무게다 — 「따라야 한다」로 못박아, 입주자대표회의가 기존 업자와 가까워 요구를 뭉개는 일을 막았다. 위탁관리에서 실제로 서비스를 받는 이는 입주자등인데 계약을 맺는 이는 입주자대표회의라는 어긋남이 있어, 그 틈을 메우려는 장치다. 다만 시행령이 전체 입주자등의 과반수 서면동의를 요건으로 붙여, 몇 사람의 불만으로 업자를 배제하지는 못하게 했다.