94.감정평가 실무기준상 수익방식에 관한 내용으로 옳은 것은?

① 직접환원법은 복수기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.

정답: X

직접환원법은 한 기간(단일기간)의 순수익을 환원율로 환원한다 — 여러 기간의 현금흐름을 쓰는 것은 할인현금흐름분석법이다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.2).

② 수익가액이란 수익분석법에 따라 산정된 가액을 말한다.

정답: X

수익가액은 수익환원법으로 구한 가액이다 — 수익분석법으로 구하는 것은 임대료인 수익임료다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.1).

③ 순수익은 대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 가능총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.

정답: X

순수익은 유효총수익에서 운영경비를 빼서 구한다 — 가능총수익에서 공실손실상당액·대손충당금을 먼저 빼야 유효총수익이다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.3).

④ 직접환원법에서 사용할 환원율은 투자결합법으로 구하는 것을 원칙으로 한다.

정답: X

환원율은 시장의 실제 거래에서 뽑는 시장추출법으로 정하는 것이 먼저다 — 투자결합법은 그것이 곤란할 때 쓰는 보조 방법이다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.4).

⑤ 할인현금흐름분석법의 적용에 따른 복귀가액은 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정한다.

정답: O

보유를 마치고 팔 때의 값(복귀가액)은 매각 이듬해 예상 순수익 ÷ 최종환원율에서 매도비용을 뺀 금액이다(감정평가 실무기준 400-3.4.1.3).