113.다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 주어진 조건에 한함)

① 5.61 %

정답: O

순영업소득 = 85,000,000 × (1 − 5%) − 85,000,000 × 7%(관리 2 + 유틸리티 2 + 인건비 3) = 74,800,000 → 부채감당률 = 74,800,000 ÷ 20,000,000 = 3.74 → 환원이율 = 3.74 × 대부비율 0.25 × 저당상수 0.06 ≒ 5.61%.

② 5.66 %

정답: X

가치 = 대출액(20,000,000 ÷ 0.06) ÷ 대부비율 25% ≒ 1,333,333,333원이고, 순영업소득 74,800,000원을 이 가치로 나누면 5.61%다.

③ 5.71 %

정답: X

5.71%가 되려면 순영업소득이 약 76,133,000원이어야 하는데, 자료대로 셈한 순영업소득은 74,800,000원이다.

④ 5.76 %

정답: X

순영업소득은 유효총소득 80,750,000원에서 운영경비(가능총소득의 7%) 5,950,000원을 뺀 74,800,000원이라 환원이율은 5.61%다.

⑤ 5.81 %

정답: X

대부비율 25%는 대출액이 가치의 4분의 1이라는 뜻이라 가치는 대출액의 4배인 약 13억3,333만원이고, 환원이율은 5.61%다.