32.거주자 甲의 매매(양도일: 2022. 5. 1.)에 의한 등기된 토지 취득 및 양도에 관한 다음의 자료를 이용하여 양도소득세 과세표준을 계산하면?(단, 법령에 따른 적격증명서류를 수취·보관하고 있으며, 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음) 항목 / 기준시가 / 실지거래가액 양도가액: 기준시가 40,000,000원, 실지거래가액 67,000,000원 취득가액: 기준시가 35,000,000원, 실지거래가액 42,000,000원 추가사항: 양도비용 4,000,000원 / 보유기간 2년

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 양도차익 계산 문제는 '전체 값을 구한 뒤, 비과세·과세 비율만큼 안분한다'는 동일한 틀이 반복되므로, 환산취득가액·고가주택 안분·부담부증여 채무인수비율 등 대표 계산 유형의 공식을 정확히 암기해두는 것이 실전에서 가장 중요하다. 정답은 ① 「18,500,000원」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 선지별로 보면 ② 19,320,000원 → X. 기본공제를 반영하지 않고 계산한 값이다. ③ 19,740,000원 → X. 양도비용을 차감하지 않고 계산한 값이다. ④ 21,000,000원 → X. 기준시가를 기준으로 잘못 계산한 값이다. ⑤ 22,500,000원 → X. 양도비용과 기본공제를 모두 반영하지 않은 값이다. ① 18,500,000원 → O. 적격증명서류를 수취·보관하고 있으므로 실지거래가액을 기준으로 한다. 양도차익 = 67,000,000원(양도가액) − 42,000,000원(취득가액) − 4,000,000원(양도비용) = 21,000,000원. 암기 팁 · 환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가), 여기에 개산공제(취득 당시 기준시가의 3%)를 더해 필요경비로 쓸 수 있다. · 고가주택(양도가액 12억원 초과)의 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액－12억원) ÷ 양도가액. · 실지거래가액을 기준으로 하는 경우, 양도차익 = 양도가액 － 취득가액 － 양도비용(자본적지출액 포함)이라는 기본 산식을 적용한다. 함정 고가주택 안분 계산 시 분모·분자에 넣는 금액(양도가액, 12억원 초과분)을 바꿔 계산하는 실수가 잦다. 한 줄 예 양도가액이 25억원인 고가주택을 양도해 전체 양도차익이 5억원이라면, 과세대상 양도차익은 5억원 × (25억원－12억원)/25억원으로 안분 계산한다.