개념 정리
미등기건물을 매수한 자는 매수인 명의로 바로 보존등기를 할 수 없고 원소유자(신축자) 명의로 보존등기 후 이전등기를 해야 하며, 등기의무자가 사망하면 그 단독상속인이 자신을 등기의무자로 하여 피상속인에서 direct 등기권리자로의 이전등기를 신청할 수 있다.
이해하기
등기제도는 '실제 권리변동의 연속된 과정'을 그대로 기록하는 것을 원칙으로 하므로, 원시취득자를 건너뛰고 바로 최종 매수인 명의로 등기하는 것은 원칙적으로 허용되지 않지만, 상속처럼 법률로 당연히 승계되는 경우에는 중간 단계(상속등기)를 생략하고 직접 등기할 수 있는 예외가 인정된다.
핵심 포인트
- 미등기건물의 매수인이 곧바로 자기 명의로 소유권보존등기를 할 수 있다고 착각하기 쉽다 — 반드시 원소유자 명의 보존등기를 거쳐야 한다.
- 등기의무자(매도인)가 사망하고 단독상속인이 있는 경우, 그 상속인은 자신을 등기의무자로 하여 피상속인에서 매수인으로 직접 이전등기를 신청할 수 있다(상속등기 생략).
- 수용개시일 후 원소유자가 제3자에게 경료한 소유권이전등기는 수용의 원시취득 효과로 등기관이 직권으로 말소한다.
- 가장매매로 소유권이전등기가 되었더라도, 그 후 선의의 제3자 명의로 저당권이 설정되어 있다는 사정만으로는 당사자들이 진정명의회복을 위한 이전등기를 신청하는 데 지장이 없다.
함정 포인트
문제 상황2025년 · 18번
권리에 관한 등기소유권에 관한 등기에 대한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
X소유권보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 기록한다.
O소유권보존등기는 원시취득에 관한 등기이므로 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다.
X토지거래허가의 대상이 되는 토지에 관하여 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 토지거래허가증을 첨부해야 한다.
O토지거래허가의 대상이 되는 토지라도 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 실질적인 거래(매매 등)가 없으므로 토지거래허가증을 첨부할 필요가 "없다".
X미등기 토지에 대한 소유권을 군수의 확인에 의해 증명한 자는 그 토지에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
O미등기 토지에 대한 소유권은 시장·군수·구청장(군수)의 확인에 의해 증명할 수 없으며(건물 소유권 증명의 경우에만 인정), 토지는 토지대장 등 지적공부상 소유자로 등록된 자만 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
X등기관이 보존등기를 할 때에는 등기원인과 그 연월일을 기록해야 한다.
O등기관이 보존등기를 할 때에는 소유권보존등기의 특성상 등기원인과 그 연월일을 기록하지 아니한다.
X공유물분할금지약정이 등기된 부동산의 경우에 그 약정상 금지기간 동안에는 그 부동산의 소유권 일부에 관한 이전등기를 할 수 없다.
O공유물분할금지약정이 등기된 부동산이라도 그 약정상 금지기간 동안 공유지분 자체에 관한 이전등기(지분권 이전)는 할 수 있으며, 소유권 일부에 관한 이전등기가 전면 금지되는 것은 아니다.
X등기관이 소유권보존등기를 할 때에는 등기원인의 연월일을 기록한다.
O등기관이 소유권보존등기를 할 때에는 등기원인의 연월일을 기록하지 않는다(보존등기는 등기원인이 없는 원시취득의 등기이기 때문).
X토지에 대한 소유권보존등기의 경우, 등기원인과 그 연월일을 기록해야 한다.
O소유권보존등기는 원시취득에 따른 등기이므로 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다.
문제 상황2018년 · 13번
권리에 관한 등기소유권이전등기에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲이 그 명의로 등기된 부동산을 乙에게 매도한 뒤 단독상속인 丙을 두고 사망한 경우, 丙은 자신을 등기의무자로 하여 甲에서 직접 乙로의 이전등기를 신청할 수는 없다.
O甲의 단독상속인 丙은 상속인에 의한 등기 법리에 따라 자신을 등기의무자로 하여 甲에서 직접 乙로의 이전등기를 신청할 수 있다.
문제 상황2018년 · 23번
권리에 관한 등기소유권보존등기에 관한 설명으로 옳은 것은?
X보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 기록한다.
O보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다.
X수용에 의한 소유권이전등기를 할 경우, 그 부동산의 처분제한등기와 그 부동산을 위해 존재하는 지역권등기는 직권으로 말소할 수 없다.
O수용에 의한 소유권이전등기를 할 경우, 그 부동산의 처분제한등기는 등기관이 직권으로 말소할 수 있으나, 그 부동산을 위해 존재하는 지역권등기는 말소되지 않고 존속하므로, 둘 다 말소할 수 없다는 서술은 틀리다.
문제 상황2016년 · 23번
권리에 관한 등기소유권보존등기에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X토지대장상 최초의 소유자인 甲의 미등기토지가 상속된 경우, 甲 명의로 보존등기를 한 후 상속인명의로 소유권이전등기를 한다.
O토지대장상 최초의 소유자인 甲의 미등기토지가 상속된 경우, 상속인이 자기 명의로 직접 소유권보존등기를 신청할 수 있으며, 甲 명의로 먼저 보존등기를 한 후 상속인명의로 이전등기를 할 필요가 없다.