개념 정리
시장가치는 통상적 시장에서 충분한 공개기간과 정통한 당사자 간 신중·자발적 거래로 성립될 가능성이 가장 높은 가액이며, 감정평가는 원칙적으로 시장가치를 기준으로 하되 법령에 다른 규정이 있거나 의뢰인이 요청하고 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있다.
이해하기
감정평가는 원칙적으로 시장가치를 기준으로 하되, 의뢰인의 특수한 목적(담보·투자 등)이 있으면 그에 맞는 다른 가치 기준도 예외적으로 허용한다는 원칙과 예외의 구조로 이해하면, 나머지 세부 용어들도 이 원칙을 뒷받침하는 절차적 장치로 자연스럽게 정리된다.
핵심 포인트
- 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때는 그 가치의 성격과 특징을 검토해야 하며(검토하지 않는 것이 아님), 그 합리성·적법성이 결여되었다고 판단하면 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
- 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역이며(개별요인이 아님), 유사지역은 인근지역과 유사한 특성을 가진, 대상부동산이 속하지 않는 지역이고, 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 포함해 대체·경쟁관계가 성립하는 권역이다.
- 감가수정은 재조달원가에서 물리적·기능적·경제적 감가요인에 해당하는 금액을 공제하여 기준시점의 가액을 구하는 작업이다(가산하는 것이 아님). 원가법은 재조달원가에 감가수정을 하는 방법, 수익환원법은 장래 순수익·현금흐름을 환원·할인하는 방법, 수익분석법은 순수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법으로 구분된다.
- 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜로 하며(개시한 날짜가 아님) 미리 정한 경우 그날 가격조사가 가능해야 그 날짜로 할 수 있다. 둘 이상의 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분 관계면 일괄평가할 수 있고, 하나의 물건이라도 가치가 다른 부분은 구분평가할 수 있으며, 일체로 이용되는 물건의 일부만 평가할 특수한 목적이 있으면 부분평가도 가능하다.
함정 포인트
X적산법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
O지문의 설명은 수익분석법의 설명이다.
X기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜로 하여야 한다.
O감정평가에 관한 규칙 제9조의 기준시점 규정에서 "기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜로 하여야 한다"는 표현은 실제 규정상 의뢰인이 기준시점을 정한 경우의 처리 방식과 관련하여 법문 해석상 오류가 있다.
X수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
O①의 설명은 '적산법'에 대한 내용이다.
X감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하지 않는다.
O시장가치 외의 가치로 감정평가할 때는 해당 가치의 성격과 특징을 '반드시 검토해야 한다'.
X거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당되지 않는다.
O공시지가기준법은 표준지공시지가를 기준으로 비교하는 방식으로 '비교방식'에 해당한다.
X수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
O⑤의 설명은 '수익환원법(收益還元法)'에 대한 정의이다.
X가치형성요인이란 대상물건의 시장가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
O가치형성요인: 대상물건의 '경제적 가치'에 영향을 미치는 요인이다.
X기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
O기준시점은 대상물건의 '가격조사를 완료한 날짜'로 한다.
X인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
O인근지역은 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.
X감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
O감가수정은 재조달원가에서 감가요인(물리적·기능적·경제적 감가)을 차감하는 작업이다.
X시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고가액을 말한다.
O시장가치의 정의: "통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위해 공개된 후, 정통한 당사자 간 신중하고 자발적인 거래로 성립될 가능성이 가장 높은 가액"이다.