개념 정리
시장가치는 통상적 시장에서 충분한 공개기간과 정통한 당사자 간 신중·자발적 거래로 성립될 가능성이 가장 높은 가액이며, 감정평가는 원칙적으로 시장가치를 기준으로 하되 법령에 다른 규정이 있거나 의뢰인이 요청하고 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있다.
이해하기
감정평가는 원칙적으로 시장가치를 기준으로 하되, 의뢰인의 특수한 목적(담보·투자 등)이 있으면 그에 맞는 다른 가치 기준도 예외적으로 허용한다는 원칙과 예외의 구조로 이해하면, 나머지 세부 용어들도 이 원칙을 뒷받침하는 절차적 장치로 자연스럽게 정리된다.
핵심 포인트
- 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때는 그 가치의 성격과 특징을 검토해야 하며(검토하지 않는 것이 아님), 그 합리성·적법성이 결여되었다고 판단하면 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
- 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역이며(개별요인이 아님), 유사지역은 인근지역과 유사한 특성을 가진, 대상부동산이 속하지 않는 지역이고, 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 포함해 대체·경쟁관계가 성립하는 권역이다.
- 감가수정은 재조달원가에서 물리적·기능적·경제적 감가요인에 해당하는 금액을 공제하여 기준시점의 가액을 구하는 작업이다(가산하는 것이 아님). 원가법은 재조달원가에 감가수정을 하는 방법, 수익환원법은 장래 순수익·현금흐름을 환원·할인하는 방법, 수익분석법은 순수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법으로 구분된다.
- 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜로 하며(개시한 날짜가 아님) 미리 정한 경우 그날 가격조사가 가능해야 그 날짜로 할 수 있다. 둘 이상의 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분 관계면 일괄평가할 수 있고, 하나의 물건이라도 가치가 다른 부분은 구분평가할 수 있으며, 일체로 이용되는 물건의 일부만 평가할 특수한 목적이 있으면 부분평가도 가능하다.
한 줄 예시
시험 함정
- 감가수정을 재조달원가에 감가요인을 '가산'하는 작업으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 감가요인에 해당하는 금액을 '공제'하는 작업이다.
