개념 정리
지역분석은 해당 지역의 표준적 이용과 가격 수준을 파악하는 절차이며, 부동산 구성요소 간 균형이 깨지면 가치가 저하된다는 균형(기여)의 원칙과, 부동산이 주변 환경·지역 특성에 적합하게 이용되어야 한다는 적합의 원칙이 개별분석의 판단 기준이 된다.
이해하기
지역분석은 '숲(지역 전체 수준)'을, 개별분석은 '나무(개별 부동산의 적합성)'를 보는 단계라고 구분하면, 균형·적합의 원칙이 왜 개별분석 단계에서 다뤄지는지 자연스럽게 이해된다.
핵심 포인트
- 지역분석을 통해 해당 지역의 표준적 이용과 가격 수준을 파악한다.
- 천장을 과도하게 고급 개량해 오히려 선호도가 떨어지는 사례는, 구성요소 간 균형이 깨져 가치가 저하되는 균형(기여)의 원칙에 해당한다.
- 부동산이 주변 환경·지역 특성에 적합하게 이용되는지를 보는 것은 적합의 원칙이다.
함정 포인트
X인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
O인근지역은 지역요인을 공유하는 지역이다.
X지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
O지역분석: 지역요인을 분석하여 '해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준'을 판정하는 것이다.
문제 상황2021년 · 35번
지역분석·개별분석다음은 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석과 관련된 내용이다. ( )에 들어갈 용어는? 지역분석은 해당 지역의 ( ㄱ ) 및 그 지역 내 부동산의 가격수준을 판정하는 것이며, 개별분석은 대상부동산의 ( ㄴ )을 판정하는 것이다. 지역분석의 분석 대상지역 중 ( ㄷ )은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.
Xㄱ: 최유효이용, ㄴ: 표준적이용, ㄷ: 인근지역
Oㄱ과 ㄴ이 반대, ㄷ이 인근지역으로 맞지만 ㄱ,ㄴ 오류.
X지역분석은 대상부동산에 대한 미시적·국지적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적·광역적 분석이다.
O지역분석은 '거시적·광역적' 분석이고, 개별분석은 '미시적·국지적' 분석이다.
문제 상황2017년 · 36번
지역분석·개별분석다음 부동산현상 및 부동산활동을 설명하는 감정평가이론상 부동산가격원칙을 순서대로 나열한 것은? ○ 복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉·난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다. ○ 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인한다.
X예측의 원칙, 수익배분의 원칙
O정답은 ①입니다. 첫 번째 사례(천정 과대개량 → 선호도 하락): 각 구성요소가 균형을 이루지 못하면 전체 가치가 저하된다는 균형의 원칙(기여의 원칙)에 해당한다. 두 번째 사례(표준적 사용 확인): 부동산이 주변 환경·지역 특성에 적합하게 이용되어야 한다는 적합의 원칙에 해당한다.
문제 상황2016년 · 36번
지역분석·개별분석감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
X지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
O정답은 ④입니다. 감정평가 절차에서 지역분석을 먼저 실시한 후 개별분석을 수행하는 것이 일반적이다(거시→미시 순서). "개별분석을 먼저"는 틀렸다.