개념 정리
중개대상물이 주택과 주택 외 부분이 섞인 겸용건축물이거나 동일 당사자 간에 매매와 임대차가 동시에 이루어지는 경우, 주택 면적 비율과 거래 유형별 요율표를 적용해 중개보수를 계산해야 한다.
이해하기
계산형 문제는 결국 어느 요율표(주택/주택 외, 매매/임대차)를 적용할 것인가를 먼저 정하고 나서 산수를 하는 문제이므로, 겸용주택의 주택 면적 비율(2분의 1 기준)과 복합거래의 산정 순서(매매 우선)를 정확히 적용하는 것이 핵심이다.
핵심 포인트
- 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 전체를 주택으로 보아 주택 요율을 적용하고, 2분의 1 미만이면 주택 외 중개대상물의 요율을 적용한다.
- 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지면, 매매계약에 관한 거래금액만을 기준으로 중개보수를 계산한다(임대차 보증금·월차임을 별도로 합산하지 않음).
- 임대차에서 보증금 외에 월차임이 있으면 '보증금 + (월차임 × 100)'으로 환산한 금액을 거래금액으로 보되, 그 환산 금액이 5천만원 미만이면 '보증금 + (월차임 × 70)'으로 다시 계산한다.
함정 포인트
문제 상황2025년 · 34번
중개보수공인중개사법령상 중개보수의 한도에 관하여 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우 포함)을 갖춘 「건축법 시행령」에 따른 오피스텔의 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 매매·교환은 거래금액의 ( ㄱ ), 임대차 등은 거래금액의 ( ㄴ ) 범위에서 결정한다.
Xㄱ: 1천분의 4, ㄴ: 1천분의 3
O전용면적 85제곱미터 이하이면서 상·하수도 시설을 갖춘 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 「건축법 시행령」상 오피스텔의 중개보수는 매매·교환의 경우 거래금액의 "1천분의 5", 임대차 등의 경우 거래금액의 "1천분의 4" 범위에서 결정한다. 위 요건을 충족하지 못하는 오피스텔은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 당사자간 협의로 정한다. (시행규칙 제20조 제4항)
X주택(부속토지 포함)의 중개에 대한 보수 및 실비 규정을 적용한다.
O이 사안의 대상물건은 주택이 아니라 요건을 갖춘 주거용 오피스텔이므로, 주택(부속토지 포함)의 중개에 대한 보수 및 실비 규정이 아니라 주거용 오피스텔에 대한 별도 규정을 적용한다.
문제 상황2020년 · 39번
중개보수A시에 중개사무소를 둔 개업공인중개사 甲은 B시에 소재하는 乙 소유의 건축물(그 중 주택의 면적은 3분의 1임)에 대하여 乙과 丙 사이의 매매계약과 동시에 乙을 임차인으로 하는 임대차계약을 중개하였다. 이 경우 甲이 받을 수 있는 중개보수에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
X甲은 B시가 속한 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.
O甲은 중개사무소가 소재한 A시가 아니라 중개대상물 소재지인 B시가 속한 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받는 것이 원칙이지만, 이 문항의 정답 조합상 ㄴ은 틀린 지문으로 처리된다.