개념 정리
가등기는 아직 권리가 생기지 않았지만 장차 생길 청구권을 위해 순위만 미리 잡아 두는 등기다. 나중에 본등기를 하면 순위는 가등기 때로 거슬러 올라가지만, 권리가 생기는 시점 자체는 본등기 때다.
이해하기
가등기는 장래에 본등기를 할 청구권을 미리 순위 보전해주는 제도이므로, 이미 확정적으로 존재하는 물권적 청구권이나 애초에 순위 다툼이 없는 보존등기에는 필요하지도, 허용되지도 않는다는 원칙에서 세부 규정들이 파생된다.
핵심 포인트
- 정지조건부 청구권은 가등기 대상이지만 해제조건부 청구권은 가등기를 할 수 없으며, 물권적 청구권이나 소유권보존등기를 위한 가등기는 허용되지 않는다.
- 가등기는 가등기권리자와 의무자가 공동으로 신청할 수 있고, 의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있으면 권리자가 단독으로 신청할 수 있으며, 가등기명의인은 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있고 의무자도 명의인의 승낙을 받아 단독으로 말소를 신청할 수 있다.
- 본등기에 의한 물권변동의 효력은 가등기한 때로 소급하지 않고 본등기를 한 때에 발생한다(순위만 가등기 시로 소급함). 가등기가 있다고 해서 소유권이전등기를 청구할 법률관계가 있다고 추정되지는 않는다.
- 하나의 가등기에 여러 명의 가등기권자가 있는 경우 그중 일부만으로는 공유물보존행위에 준해 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수 없으며, 가등기 목적물의 소유권이 가등기 후 제3자에게 이전되어도 본등기신청의 등기의무자는 여전히 원래의 가등기의무자다.
한 줄 예시
시험 함정
- 본등기의 물권변동 효력이 가등기 시로 소급한다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 순위만 가등기 시로 소급할 뿐 물권변동의 효력 자체는 본등기 시에 발생한다.
