개념 정리
가등기는 채권적 청구권(정지조건부 청구권 포함)을 보전하기 위해 신청할 수 있지만 해제조건부 청구권이나 물권적 청구권, 소유권보존등기를 위한 가등기는 허용되지 않으며, 가등기권리자와 의무자가 공동으로 신청하거나 의무자의 승낙·가처분명령이 있으면 권리자가 단독으로 신청할 수 있고, 본등기의 물권변동 효력은 가등기 시로 소급하지 않는다.
이해하기
가등기는 장래에 본등기를 할 청구권을 미리 순위 보전해주는 제도이므로, 이미 확정적으로 존재하는 물권적 청구권이나 애초에 순위 다툼이 없는 보존등기에는 필요하지도, 허용되지도 않는다는 원칙에서 세부 규정들이 파생된다.
핵심 포인트
- 정지조건부 청구권은 가등기 대상이지만 해제조건부 청구권은 가등기를 할 수 없으며, 물권적 청구권이나 소유권보존등기를 위한 가등기는 허용되지 않는다.
- 가등기는 가등기권리자와 의무자가 공동으로 신청할 수 있고, 의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있으면 권리자가 단독으로 신청할 수 있으며, 가등기명의인은 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있고 의무자도 명의인의 승낙을 받아 단독으로 말소를 신청할 수 있다.
- 본등기에 의한 물권변동의 효력은 가등기한 때로 소급하지 않고 본등기를 한 때에 발생한다(순위만 가등기 시로 소급함). 가등기가 있다고 해서 소유권이전등기를 청구할 법률관계가 있다고 추정되지는 않는다.
- 하나의 가등기에 여러 명의 가등기권자가 있는 경우 그중 일부만으로는 공유물보존행위에 준해 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수 없으며, 가등기 목적물의 소유권이 가등기 후 제3자에게 이전되어도 본등기신청의 등기의무자는 여전히 원래의 가등기의무자다.
함정 포인트
X소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우, 본등기에 의한 물권변동의 효력은 가등기한 때로 소급하여 발생한다.
O소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우, 본등기에 의한 물권변동의 효력은 "본등기를 한 때"부터 발생한다(순위만 가등기시로 소급하며, 물권변동의 효력 자체는 소급하지 않는다).
X소유권이전청구권 가등기에 기하여 본등기를 하는 경우, 등기관은 그 가등기를 말소하는 표시를 하여야 한다.
O소유권이전청구권 가등기에 기하여 본등기를 하는 경우, 등기관은 그 가등기를 말소하는 표시를 하지 않는다(가등기는 본등기 이후에도 그대로 남는다).
X가등기명의인은 그 가등기의 말소를 단독으로 신청할 수 없다.
O가등기명의인은 그 가등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다.
X등기관이 소유권이전등기청구권보전 가등기에 의한 본등기를 한 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가처분등기는 직권으로 말소한다.
O등기관이 소유권이전등기청구권보전 가등기에 의한 본등기를 한 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가처분등기는 본등기와 양립할 수 없는 등기로서 직권으로 말소한다.
X가등기를 명하는 가처분명령은 가등기권리자의 주소지를 관할하는 지방법원이 할 수 있다.
O가등기를 명하는 가처분명령은 가등기권리자의 주소지가 아니라 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원이 할 수 있다.
X가등기권리자가 여럿인 경우, 그 중 1인이 공유물보존행위에 준하여 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수 있다.
O가등기권리자가 여럿인 경우, 그 중 1인은 공유물보존행위에 준하여 자신의 지분에 관한 본등기만 신청할 수 있고, 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수는 없다.
X사인증여로 인하여 발생한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기는 할 수 없다.
O사인증여로 인하여 발생한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기도 할 수 있다.
X지상권설정등기청구권보전 가등기에 의하여 본등기를 한 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 당해 토지에 대한 저당권설정등기는 직권말소대상이 된다.
O지상권설정등기청구권보전 가등기에 의하여 본등기를 한 경우, 지상권과 양립 가능한 저당권설정등기는 가등기 후 본등기 전에 마쳐졌더라도 직권말소대상이 되지 않는다.