개념 정리
소유권이전청구권보전 가등기에 의해 본등기가 이루어지면 그 가등기 후에 마쳐진 소유권이전등기·제한물권(지상권·지역권·저당권·임차권 등) 설정등기는 직권말소되지만 가등기상 권리를 목적으로 한 가압류·가처분등기는 말소되지 않으며, 용익물권(지상권 등) 설정청구권보전 가등기에 의해 본등기가 이루어지면 그 본등기와 양립할 수 없는 이후의 용익권 설정등기만 말소되고 저당권·압류·가압류 등은 말소되지 않는다.
이해하기
직권말소 범위는 결국 본등기로 실현되는 권리와 양립할 수 없는 등기인가로 판단하면 된다 — 소유권이전 본등기는 거의 모든 후행 등기와 양립 불가능하지만, 지상권 같은 용익권 본등기는 저당권·압류처럼 소유권을 전제로 한 등기와는 양립할 수 있다.
핵심 포인트
- 소유권이전청구권보전 가등기 후 본등기가 되면, 그 사이에 마쳐진 소유권이전등기, 지상권·지역권·저당권·임차권 설정등기는 모두 직권말소된다.
- 다만 가등기상 권리(청구권) 자체를 목적으로 한 가압류·가처분등기나, 가등기 전부터 대항력을 갖춘 임차권은 본등기로 인해 소멸하는 것이 아니므로 직권말소 대상이 아니다.
- 지상권 등 용익물권 설정청구권보전 가등기에 의해 본등기가 이루어지면, 그 용익권과 양립할 수 없는 이후의 임차권·용익권 설정등기만 말소되고, 저당권·체납처분압류·가압류·가처분·소유권이전등기는 말소되지 않는다.
함정 포인트
문제 상황2025년 · 23번
가등기1필의 토지 전부에 대한 지상권설정등기청구권보전 가등기에 의해 지상권설정의 본등기가 행해진 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기로서 직권말소의 대상이 되는 것은?
X체납처분으로 인한 압류등기
O지상권설정등기청구권보전 가등기에 의해 지상권설정의 본등기가 된 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 중간처분등기 중 본등기(지상권)와 "양립할 수 없는" 등기만 직권말소 대상이 된다. 저당권·압류·가압류·가처분·소유권이전 등 처분제한이나 담보물권·소유권 관련 등기는 용익물권인 지상권과 양립 가능하여 말소되지 않는다. 반면 동일 부분에 대한 "토지임차권설정등기"는 지상권과 동일한 용익권으로서 양립할 수 없어 직권말소 대상이 된다. (부동산등기법 제92조)
XA: 전세권설정 - B: 가압류등기 - C: 전세권설정본등기
OA(전세권설정) 이후 B(가압류등기)는 전세권설정과 양립 가능한 처분제한등기이므로 말소 대상이 아니다.
문제 상황2022년 · 23번
가등기토지에 대한 소유권이전청구권보전 가등기에 기하여 소유권이전의 본등기를 한 경우, 그 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 등기관의 직권말소 대상이 아닌 것은?
X해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기
O해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기는 가등기 자체에 대한 처분제한등기로서, 가등기가 본등기로 실행되어도 소멸하지 않으므로 직권말소 대상이 아니다.
문제 상황2016년 · 13번
가등기A건물에 대해 甲이 소유권이전등기청구권보전 가등기를 2016. 3. 4.에 하였다. 甲이 위 가등기에 의해 2016. 10. 18. 소유권이전의 본등기를 한 경우, A건물에 있던 다음 등기 중 직권으로 말소하는 등기는?
X甲에게 대항할 수 있는 주택임차권에 의해 2016. 7. 4.에 한 주택임차권등기
O甲의 소유권이전등기청구권보전 가등기(2016.3.4.) 이후에 마쳐진 등기 중 본등기 내용과 저촉되는 등기는 직권말소 대상이 되나, 가등기 이전의 선순위 권리나 가등기상 권리 자체를 목적으로 한 처분등기는 말소되지 않는다.