개념 정리
공동저당에서 여러 부동산을 동시에 배당하는 경우 각 부동산의 경매대가에 비례하여 피담보채권을 분담하며, 근저당권은 결산기에 확정된 채권액이 채권최고액을 초과하더라도 채권최고액 한도에서만 우선변제를 받는다.
이해하기
공동저당의 동시배당은 '여러 담보물 사이의 부담을 공평하게 나누는' 문제이고, 근저당권의 채권최고액은 '장래 증감·변동하는 채권을 하나의 상한선 안에서 담보'하는 문제라는 점에서 서로 다른 결제 시점의 문제를 다룬다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 공동저당의 동시배당에서는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 피담보채권을 분담한다.
- 근저당권의 피담보채권은 결산기(확정 시점)에 확정되며, 확정 후에 발생한 원본채권은 근저당권에 의해 담보되지 않는다.
- 후순위 근저당권자의 신청으로 경매가 이루어진 경우, 선순위 근저당권의 피담보채권은 경락대금 완납 시에 확정된다.
- 근저당권의 우선변제 범위는 확정된 채권액이 아니라 등기된 채권최고액을 한도로 한다.
함정 포인트
문제 상황2024년 · 63번
저당권甲은 2020. 1. 1. 乙에게 1억원을 대여하면서 변제기 2020. 12. 31., 이율 연 5 %, 이자는 매달 말일 지급하기로 약정하였고, 그 담보로 당일 乙소유 토지에 저당권을 취득하였다. 乙이 차용일 이후부터 한 번도 이자를 지급하지 않았고, 甲은 2023. 7. 1. 저당권실행을 위한 경매를 신청하였다. 2023. 12. 31. 배당절차에서 배당재원 3억원으로 배당을 실시하게 되었는데, 甲은 총 1억 2,000만원의 채권신고서를 제출하였다. 甲의 배당금액은? (甲보다 우선하는 채권자는 없으나 2억원의 후순위저당권자가 있고, 공휴일 및 소멸시효와 이자에 대한 지연손해금 등은 고려하지 않음)
X1억 1,500만원
O지연손해금 한도: 1억원 × 5% × 1년 = 500만원 저당권으로 담보되는 총액: 원금 1억원 + 약정이자 500만원 + 지연손해금 1년분 500만원 = 1억 1,000만원 甲이 신고한 채권 1억 2,000만원이나 저당권 담보 범위는 1억 1,000만원.
X근저당권에 의해보될 채권최고액에 채무의 이자는 포함되지 않는다.
O근저당권의 채권최고액에는 원금뿐 아니라 이자, 지연손해금, 실행비용 등이 모두 포함되어 채권최고액 한도 내에서 담보된다.
X물상보증인은 채권최고액을 초과하는 부분의 채권액까지 변제할 의무를 부담한다.
O물상보증인은 채권최고액의 범위 내에서만 책임을 진다.
문제 상황2022년 · 59번
저당권2019. 8. 1. 甲은 乙에게 2억원(대여기간 1년, 이자 월 1.5%)을 대여하면서 乙 소유 X토지(가액 3억원)에 근저당권(채권최고액 2억 5천만원)을 취득하였고, 2020. 7. 1. 丙은 乙에게 1억원(대여기간 1년, 이자 월 1%)을 대여하면서 X토지에 2번 근저당권(채권최고액 1억 5천만원)을 취득하였다. 甲과 丙이 변제를 받지 못한 상황에서 丙이 2022. 6. 1. X토지에 관해 근저당권 실행을 위한 경매를 신청하면서 배당을 요구한 경우, 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲에게 2022. 6. 1. 이후에 발생한 지연이자는 채권최고액의 범위 내라도 근저당권에 의해 담보되지 않는다.
O근저당권의 피담보채권이 확정된 후에도 확정된 원금·이자 등에 대한 지연이자는 채권최고액의 범위 내에서 여전히 담보된다.
X근저당권에 의해담보될 채권최고액에 채무의 이자는 포함되지 않는다.
O근저당권의 채권최고액에는 이자도 포함된다.
문제 상황2017년 · 63번
저당권후순위 근저당권자의 신청으로 담보권실행을 위한 경매가 이루어진 경우, 확정되지 않은 선순위 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기는?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X경매개시결정이 있는 때
O이는 정확한 판례 입장과 다르다.