개념 정리
가등기담보권자는 청산금의 평가액을 채무자에게 통지해야 하며, 채무자의 채무변제의무가 선이행의무이고 담보권자의 가등기말소의무는 그 후의 의무여서 두 의무는 동시이행관계에 있지 않다.
이해하기
가등기담보는 형식은 가등기이지만 실질은 '돈을 못 갚으면 집을 넘기는' 담보 제도이므로, 채권자가 마음대로 집을 가져가지 못하도록 '청산금을 정확히 계산해서 알려주는' 절차적 보호장치를 두고 있다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 청산금의 평가액은 채권자가 채무자에게 반드시 통지해야 하는 사항이다.
- 채무자의 채무변제의무가 선이행의무이고, 채권자의 가등기말소의무는 변제 후에 이행하는 의무이므로 양자는 동시이행관계가 아니다.
- 청산기간(통지 도달일로부터 2개월)이 지나야 담보목적물의 소유권이 채권자에게 확정적으로 귀속된다.
함정 포인트
문제 상황2025년 · 77번
가등기담보甲은 2024. 5. 1. 乙에게 1억 원을 변제기는 1년 후, 이자는 연 5%로 정하여 대여하면서 그 대여금채권과 乙에 대한 한 물품대금채권 1억 원을 담보하기 위해 담보가등기약정을 체결하고, 이를 위해 乙 소유의 X토지(계약 당시 시가 2억 원)에 甲 명의로 가등기를 마쳤다. 그 후 乙은 변제기가 지난 2025. 5. 7. 양 채권 중 물품대금채무만 전액 변제하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲이 청산절차를 거치지 않고 X토지에 관하여 2025. 6. 15. 본등기를 마친 다음, 선의의 丙에게 2025. 8. 1. 소유권이전등기를 마친 경우, 2025. 8. 1.부터 甲 명의의 본등기도 확정적으로 유효해진다.
O甲이 청산절차 없이 본등기를 마친 후 선의의 丙에게 소유권이전등기를 마친 경우, 丙은 가담법 제11조에 의해 소유권을 유효하게 취득한다.
문제 상황2024년 · 77번
가등기담보甲은 乙에게 무이자로 빌려준 1억원을 담보하기 위해, 丙명의의 저당권(피담보채권 5,000만원)이 설정된 乙소유의 X건물(시가 2억원)에 관하여 담보가등기를 마쳤고, 乙은 변제기가 도래한 甲에 대한 차용금을 지급하지 않고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲이 귀속정산절차에 따라 적법하게 X건물의 소유권을 취득하면 丙의 저당권은 소멸한다.
O甲(후순위 담보가등기권자)이 귀속정산절차에 따라 소유권을 취득하더라도, 선순위인 丙의 저당권은 소멸하지 않는다.
X1억원을 차용하면서 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 하지 않은 경우
O가등기나 소유권이전등기가 없으므로 가담법이 적용되지 않는다.
X채무자가 아닌 제3자는 가등기담보권의 설정자가 될 수 없다.
O채무자가 아닌 제3자(물상보증인)도 가등기담보권의 설정자가 될 수 있다.
X가등기의 피담보채권은 당사자의 약정과 관계없이 가등기의 원인증서인 매매예약서상의 매매대금의 한도로 제한된다.
O가등기의 피담보채권은 당사자의 약정에 의해 결정되는 것이다.
X가등기가 담보가등기인지, 청구권보전을 위한 가등기인지의 여부는 등기부상 표시를 보고 결정한다.
O가등기가 담보가등기인지, 청구권보전을 위한 가등기인지의 여부는 등기부상 표시가 아닌 당사자의 실질적 의사와 거래의 실질에 따라 결정한다.
문제 상황2017년 · 78번
가등기담보甲은 乙에게 빌려준 1,000만원을 담보하기 위해 乙 소유의 X토지 (시가 1억원)에 가등기를 마친 다음, 丙이 X토지에 대해 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X乙의 채무변제의무와 甲의 가등기말소의무는 동시이행의 관계에 있다.
O가담법에서 乙의 채무변제의무는 선이행의무이고, 甲의 가등기말소의무는 변제 후의 의무 이다.