개념 정리
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 가진다(제279조). 물권이므로 토지 소유자가 바뀌어도 그대로 주장할 수 있고, 지상권자는 설정자의 동의 없이 양도하거나 임대할 수 있다. 존속기간은 최단기가 정해져 있다 — 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년보다 짧게 정하지 못한다(제280조). 약정이 없으면 이 기간이 그대로 존속기간이 된다. 지료는 요소가 아니어서 무상의 지상권도 가능하나, 지료를 정했다면 2년 이상 지급하지 않을 때 설정자가 소멸을 청구할 수 있다(제287조). 기간이 끝났는데 건물이나 수목이 현존하면 지상권자는 갱신을 청구할 수 있고, 설정자가 원하지 않으면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다(제283조). 반대로 지상권이 소멸하면 지상권자는 원상회복 의무를 지되 설정자가 상당한 가액을 제공해 매수를 청구하면 정당한 이유 없이 거절하지 못한다(제285조). 법정지상권은 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 갈릴 때 법이 지상권을 설정한 것으로 보는 것이며(제366조), 관습법상 법정지상권도 같은 결로 인정된다.
이해하기
지상권 규정의 뼈대는 투자를 지키는 것이다. 남의 땅에 건물을 세우려면 큰 돈이 들어가는데 짧은 기간에 쫓겨나면 아무도 짓지 않는다. 그래서 최단기를 법으로 못 박고, 기간이 끝나도 건물이 서 있으면 갱신을 청구하게 하고, 그마저 안 되면 건물 값이라도 받게 한다. 세 겹의 장치가 모두 「지어 놓은 것을 헛되이 하지 않는다」는 하나의 뜻에서 나온다.
핵심 포인트
- 최단기 — 견고한 건물·수목 30년, 그 밖의 건물 15년, 공작물 5년(제280조).
- 지료는 요소가 아니다 — 무상 지상권도 성립한다.
- 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 소멸을 청구할 수 있다(제287조).
- 기간 만료 시 건물이 있으면 갱신청구 → 거절되면 매수청구(제283조).
- 설정자도 상당한 가액을 제공해 매수를 청구할 수 있다(제285조).
- 설정자의 동의 없이 양도·임대할 수 있다.