지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 가진다(제279조). 물권이므로 토지 소유자가 바뀌어도 그대로 주장할 수 있고, 지상권자는 설정자의 동의 없이 양도하거나 임대할 수 있다. 존속기간은 최단기가 정해져 있다 — 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년보다 짧게 정하지 못한다(제280조). 약정이 없으면 이 기간이 그대로 존속기간이 된다. 지료는 요소가 아니어서 무상의 지상권도 가능하나, 지료를 정했다면 2년 이상 지급하지 않을 때 설정자가 소멸을 청구할 수 있다(제287조). 기간이 끝났는데 건물이나 수목이 현존하면 지상권자는 갱신을 청구할 수 있고, 설정자가 원하지 않으면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다(제283조). 반대로 지상권이 소멸하면 지상권자는 원상회복 의무를 지되 설정자가 상당한 가액을 제공해 매수를 청구하면 정당한 이유 없이 거절하지 못한다(제285조). 법정지상권은 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 갈릴 때 법이 지상권을 설정한 것으로 보는 것이며(제366조), 관습법상 법정지상권도 같은 결로 인정된다.
02이해하기
지상권 규정의 뼈대는 투자를 지키는 것이다. 남의 땅에 건물을 세우려면 큰 돈이 들어가는데 짧은 기간에 쫓겨나면 아무도 짓지 않는다. 그래서 최단기를 법으로 못 박고, 기간이 끝나도 건물이 서 있으면 갱신을 청구하게 하고, 그마저 안 되면 건물 값이라도 받게 한다. 세 겹의 장치가 모두 「지어 놓은 것을 헛되이 하지 않는다」는 하나의 뜻에서 나온다.
상속회복청구권은 형성권이 아니라 청구권이다. 참칭상속인에게 「내 상속권을 돌려 달라」고 요구하는 권리이지, 한쪽의 의사표시만으로 법률관계를 바꾸는 권리가 아니기 때문이다 — 형성권은 말 한마디로 관계가 바뀌는 것(취소권·해제권·매수청구권·예약완결권)이고, 청구권은 상대에게 무언가를 요구하는 것이다.
X토지에 대한 임차권등기를 하지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 乙은 X토지에 대한 임차권으로 제3자에게 대항하지 못한다.
乙은 「건물」을 자기 명의로 등기했으므로 그것으로 토지임차권을 제3자에게 대항할 수 있다(제622조). 토지임차권 자체를 등기하지 않았더라도, 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 그 지상 건물을 등기하면 임차권에 대항력이 생긴다 — 건물 등기를 본 사람이라면 그 밑의 토지에 임차권이 있으리라고 짐작할 수 있기 때문이다.