개념 정리
이해하기
핵심 포인트
- 승수(multiplier) 계열 지표는 모두 '투자액 ÷ 소득(또는 현금흐름)' 형태이며, 분자에 총투자액을 쓰면 총소득승수·순소득승수, 분자에 지분투자액을 쓰면 세전(세후)현금흐름승수가 된다.
- 부채감당률(DCR) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액이며, 시장가치·대부비율(LTV)·저당상수가 주어지면 부채서비스액 = 시장가치 × LTV × 저당상수로 먼저 구한 뒤 DCR을 계산한다.
- 단순회수기간법은 매기 현금흐름을 누적해 초기투자액과 같아지는 시점(기간)을 찾는 방식으로 계산한다.
- 채무불이행률(손익분기율) = (영업경비 + 부채서비스액) ÷ 유효총소득이므로, 운영수지표에서 유효총소득·영업경비·부채서비스액을 각각 찾아 대입해야 한다.
함정 포인트
다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 총투자액은 6억원이며, 투자자는 총투자액의 40%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수(ㄱ)와 세전현금흐름승수(ㄴ)는?(단, 주어진 조건에 한함) ㅇ 가능총소득(PGI): 7,000만원 ㅇ 공실손실상당액 및 대손충당금: 500만원 ㅇ 기타소득: 100만원 ㅇ 부채서비스액: 1,500만원 ㅇ 영업소득세: 500만원 ㅇ 수선유지비: 200만원 ㅇ 용역비: 100만원 ㅇ 재산세: 100만원 ㅇ 직원인건비: 200만원
甲은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 순영업소득(NOI): 2억원/년 ○ 원리금상환액: 2,000만원/년 ○ 유효총소득승수: 4 ○ 지분투자액: 8억원
비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임) ○ 주택담보대출액: 1억원 ○ 주택담보대출의 연간 원리금상환액: 500만원 ○ 부동산가치: 2억원 ○ 차입자의 연소득: 1,250만원 ○ 가능총소득: 2,000만원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 25% ○ 영업경비: 가능총소득의 50%
다음 자료를 활용하여 산정한 순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름승수를 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 총투자액: 15억원 ○ 지분투자액: 4억원 ○ 유효총소득승수: 6 ○ 영업경비비율(유효총소득 기준): 40% ○ 부채서비스액: 6천만원/년 ○ 영업소득세: 1천만원/년