개념 정리
워포드는 부동산개발위험을 법률위험·시장위험·비용위험 3가지로 분류했으며, 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률상 부동산개발업은 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
이해하기
개발사업의 위험은 '법이 허락하는가(법률위험)', '팔릴 것인가(시장위험)', '예산 안에서 지어지는가(비용위험)'라는 세 가지 질문으로 나눠보면 자연스럽게 구조화된다.
핵심 포인트
- 워포드의 부동산개발위험 3분류: 법률위험, 시장위험, 비용위험.
- 부동산개발업은 '타인에게 공급할 목적'으로 개발을 수행하는 업으로 정의된다 — 자기 사용 목적의 개발과 구별된다.
- 공사기간이 늘어나면 금융비용·관리비 증가로 사업성에 부정적 영향을 미친다.
함정 포인트
X개발사업의 방식 중 사업위탁방식과 신탁개발방식의 공통점은 토지소유자가 개발사업의 전문성이 있는 제3자에게 토지소유권을 이전하고 사업을 위탁하는 점이다.
O사업위탁방식: 토지소유자가 소유권을 유지하면서 개발·관리를 위탁.
X흡수율분석은 재무적 사업타당성분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.
O흡수율분석(Absorption Analysis)은 개발된 부동산이 시장에서 얼마나 빠르게 판매·임대되는지를 분석하는 것이다.
문제 상황2020년 · 6번
개발위험·타당성분석 (비율분석 포함)부동산개발사업의 타당성분석과 관련하여 다음의 설명에 해당하는 ( )에 알맞은 용어는? ( ㄱ ): 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것 ( ㄴ ): 타당성분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법
Xㄱ: 경제성분석, ㄴ: SWOT분석
Oㄱ이 경제성분석, ㄴ이 SWOT분석으로 둘 다 틀렸다.
X부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지신탁이라 한다.
O설명한 내용은 '담보신탁'에 해당한다.
X부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인·허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.
O행정 변화에 의한 인·허가 지연위험은 정부·행정기관의 결정에 의한 것으로, 시행사나 시공사가 스스로 관리·통제할 수 없는 외생적 위험이다.
XBTO(build-transfer-operate)방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.
OBTO는 준공 후 소유권을 공공에 귀속시키고 민간이 운영권을 가지는 방식이다.