개념 정리
공익사업과 관련하여 지역권·지상권을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득만 부동산임대업 소득에서 제외되어 기타소득으로 과세되며, 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수와 관계없이 과세된다.
이해하기
지상권 대여소득이 통째로 부동산임대소득에서 빠지는 것이 아니라, '공익사업과 관련된' 경우에만 기타소득으로 예외 처리된다는 조건을 붙여야 한다. 공익사업과 무관한 일반적인 지상권 대여소득은 그대로 부동산임대소득이다. 국외 주택은 애초에 국내 1주택 비과세 특례의 정책 취지(서민 주거안정)와 무관하므로 예외 없이 과세한다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하·공중에 설정된 권리 포함)을 설정·대여함으로써 발생하는 소득만 부동산임대업 소득에서 제외되고 기타소득으로 과세된다(소득세법 제19조 제1항 제12호, 제21조 제1항 제9호) — 공익사업과 무관한 지상권 대여소득은 그대로 부동산임대소득이다.
- 국외 소재 주택의 임대소득은 주택 수와 관계없이 과세되며, 국내 1주택 비과세 특례가 적용되지 않는다.
- 간주임대료 계산 시 보증금 등에 대한 과세 여부는 주택 수·규모 기준에 따라 달라진다.
함정 포인트
X국외에 소재하는 주택 1개만을 소유한 자의 해당 주택 임대소득은 비과세소득이다.
O국내에 소재하는 주택 1개만을 소유한 자의 임대소득이 비과세 대상이며(고가주택 등 제외), "국외"에 소재하는 주택은 1개만 소유하더라도 비과세 특례가 적용되지 않는다.
X공장재단을 대여하는 사업은 부동산임대업에 해당되지 않는다.
O공장재단을 대여하는 사업은 부동산임대업에 해당"된다".
문제 상황2023년 · 35번
부동산임대소득주택임대사업자인 거주자 甲의 국내주택 임대현황(A, B, C 각 주택의 임대기간: 2023.1.1.~2023.12.31.)을 참고하여 계산한 주택임대에 따른 2023년 귀속 사업소득의 총수입금액은?(단, 법령에 따른 적격증명서류를 수취·보관하고 있고, 기획재정부령으로 정하는 이자율은 연 4%로 가정하며 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음) 구분(주거전용면적) / 보증금 / 월세 / 기준시가 A주택(85㎡): 보증금 3억원, 월세 5십만원, 기준시가 5억원 B주택(40㎡): 보증금 1억원, 월세 -, 기준시가 2억원 C주택(109㎡): 보증금 5억원, 월세 1백만원, 기준시가 7억원 (월세는 매월 수령하기로 약정한 금액임)
X16,800,000원
O간주임대료만 반영하고 월세 수입을 반영하지 않은 값이다.
문제 상황2022년 · 31번
부동산임대소득다음은 거주자 甲이 소유하고 있는 상가건물 임대에 관한 자료이다. 부동산임대업의 사업소득을 장부에 기장하여 신고하는 경우 2022년도 부동산임대업의 총수입금액은?(단, 법령에 따른 적격증명서류를 수취·보관하고 있으며, 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음) ○ 임대기간: 2022. 1. 1. ~ 2023. 12. 31. ○ 임대계약 내용: 월임대료 1,000,000원, 임대보증금 500,000,000원 ○ 임대부동산(취득일자: 2021. 1. 23.): 건물 취득가액 200,000,000원, 토지 취득가액 300,000,000원 ○ 기획재정부령으로 정하는 이자율: 연 6% ○ 임대보증금 운용수익: 수입이자 1,000,000원, 유가증권처분이익 2,000,000원
X18,000,000원
O월세 수입만 반영하고 간주임대료를 반영하지 않은 값이다.
X3주택(주택 수에 포함되지 않는 주택 제외) 이상을 소유한 거주자가 주택과 주택부수토지를 임대(주택부수토지만 임대하는 경우 제외)한 경우에는 법령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액(간주임대료)을 총수입금액에 산입한다.
O간주임대료 규정은 3주택 이상을 소유한 거주자가 주택과 주택부수토지를 임대한 경우로서 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 적용되는데, 이 조건(3억원 초과)이 지문에서 누락되어 있어 정확하지 않다.
X국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세하지 아니한다.
O국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수와 관계없이 과세한다(국외자산은 1주택 비과세 특례가 적용되지 않는다).
X임대보증금의 간주임대료를 계산하는 과정에서 금융수익을 차감할 때 그 금융수익은 수입이자와 할인료, 수입배당금, 유가증권처분이익으로 한다.
O임대보증금의 간주임대료를 계산하는 과정에서 금융수익을 차감할 때 그 금융수익은 수입이자와 할인료, 수입배당금으로 하며, 유가증권처분이익은 포함되지 않는다.