개념 정리
부동산임대소득은 땅과 건물을 빌려주고 받는 대가만이 아니라 지역권·지상권을 설정해 주고 받는 대가까지 아우른다. 다만 공익사업과 얽힌 설정 대가는 임대소득이 아닌 다른 갈래로 뺀다.
이해하기
지상권 대여소득이 통째로 부동산임대소득에서 빠지는 것이 아니라, '공익사업과 관련된' 경우에만 기타소득으로 예외 처리된다는 조건을 붙여야 한다. 공익사업과 무관한 일반적인 지상권 대여소득은 그대로 부동산임대소득이다. 국외 주택은 애초에 국내 1주택 비과세 특례의 정책 취지(서민 주거안정)와 무관하므로 예외 없이 과세한다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하·공중에 설정된 권리 포함)을 설정·대여함으로써 발생하는 소득만 부동산임대업 소득에서 제외되고 기타소득으로 과세된다(소득세법 제19조 제1항 제12호, 제21조 제1항 제9호) — 공익사업과 무관한 지상권 대여소득은 그대로 부동산임대소득이다.
- 국외 소재 주택의 임대소득은 주택 수와 관계없이 과세되며, 국내 1주택 비과세 특례가 적용되지 않는다.
- 간주임대료 계산 시 보증금 등에 대한 과세 여부는 주택 수·규모 기준에 따라 달라진다.
한 줄 예시
시험 함정
- 지상권의 대여소득은 예외 없이 전부 부동산임대업에서 제외된다고 착각하기 쉽다 — 제외되는 것은 '공익사업과 관련된' 지역권·지상권의 설정·대여소득뿐이며, 그 밖의 지상권 대여소득은 부동산임대소득에 포함된다. 국외 주택도 1주택이면 비과세라고 착각하는 것도 흔한 오류다 — 국외자산에는 1주택 비과세 특례 자체가 적용되지 않는다.
