개념 정리
환지는 원래 주인에게 땅을 되돌려 주는 방식이라 「얼마짜리 땅을 얼마짜리로 바꿔 주느냐」가 전부다. 그래서 값을 매기는 절차와 너무 크거나 작은 땅을 손보는 규칙이 이 제도의 뼈대가 된다.
이해하기
환지방식 일반원칙 문제는 여러 해에 걸쳐 반복 출제되는 '틀린 지문 찾기' 유형으로, 각 회차의 오답 포인트(60일 신청이 아니라 지정권자가 결정, 구역별 책정 가능, 감정평가 필요, 임차권자 권리 등)를 모아 종합적으로 학습해야 한다.
핵심 포인트
- 시행자는 조성토지등의 가격을 평가할 때 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 감정평가업자가 평가하게 해야 하며, 개별공시지가로 그대로 정하지 않는다.
- 행정청이 아닌 시행자가 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하며, 종전 토지의 합필·분필로 환지명세가 변경되는 경우에도 변경인가를 받아야 한다.
- 환지설계 시 적용되는 토지·건축물의 평가액은 최초 환지계획인가 신청 시를 기준으로 정하되, 환지 계획의 변경인가를 받아 변경할 수 있다.
- 도시개발구역이 둘 이상의 환지계획구역으로 구분되는 경우 사업비와 보류지는 도시개발구역 전체가 아니라 환지계획구역별로도 책정할 수 있다(전체로만 책정해야 하는 것은 아님).
- 환지 예정지가 지정되어도 종전 토지의 임차권자는 환지처분 공고일까지가 아니라 환지 예정지 지정의 효력발생일부터는 종전 토지를 사용·수익할 수 없다.
- 지정권자는 지방자치단체가 시행자인 경우 개발계획을 수립할 때 토지 소유자의 동의를 받을 필요가 없으며, 지방자치단체가 도시개발사업 전부를 환지 방식으로 시행하려는 경우에는 시행규정을 작성해야 한다.
- 입체 환지 방식으로 시행하는 경우 환지 계획에 건축 계획이 포함되어야 하며, 시행자는 면적이 넓은 토지는 면적을 줄이거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 작은 토지는 과소 토지가 되지 않도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 제외할 수 있다.
- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 대지사용권에 해당하는 토지지분은 분할환지할 수 없으며, 환지처분이 공고된 후에는 임차권 목적 토지의 이용이 방해받아 종전 임대료가 불합리해진 경우에도 임대료 감액을 청구할 수 없고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 환지처분 공고 후 소유권이전등기를 마친 때가 아니라 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 소멸한다.
한 줄 예시
시험 함정
- 조성토지등의 가격을 개별공시지가로 그대로 정한다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 감정평가업자의 평가와 토지평가협의회 심의를 거쳐 결정한다.
