개념 정리
재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를, 재건축사업은 주택단지 내 동별 구분소유자·의결권의 각 과반수 및 전체 구분소유자·의결권의 4분의 3 이상 동의(주택단지가 아닌 지역은 토지·건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상 동의)를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 조합원 자격에 관한 사항 등 정관의 주요사항 변경은 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 요한다.
이해하기
조합설립 동의요건은 재개발과 재건축에서 서로 다른 숫자(토지등소유자 비율, 토지면적 비율)를 쓰므로 사업 유형별로 정확히 짝지어 암기해야 하며, 정관 변경 중 무엇이 '조합원 3분의 2 이상 찬성'을 요하는지, 무엇이 '정관에 자유롭게 정할 수 있는지'를 구분하는 것이 핵심이다.
핵심 포인트
- 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
- 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 경우 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 그 지역 토지·건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다.
- 조합이 정관 기재사항 중 조합원 자격에 관한 사항을 변경하려면 총회를 개최해 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 정비구역의 위치·면적, 조합의 비용부담·회계, 정비사업비의 부담 시기·절차, 시공자·설계자 선정·계약내용 등도 조합원 3분의 2 이상 찬성 대상이지만, 청산금의 징수·지급 방법·절차는 이에 해당하지 않는다.
- 대의원 수·선임방법, 상근임원 보수, 청산금 분할징수 여부는 정관으로 자유롭게 정할 수 있지만, 대의원회의 법정 의결정족수를 정관으로 완화할 수는 없다.
- 재개발조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행할 수 있으며, 토지등소유자가 30인 미만인 경우에는 조합을 설립하지 않고 토지등소유자가 직접 재개발사업을 시행할 수 있다.
- 조합은 재개발조합설립인가를 받은 때 그 내용을 토지등소유자에게 통지해야 하고, 추진위원회는 조합설립인가 후가 아니라 조합설립 동의를 받기 전에 추정분담금 등의 정보를 제공해야 한다.
함정 포인트
X조합 정관의 기재사항 중 정비사업비의 부담 시기 및 절차를 변경하려는 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
O조합 정관의 기재사항 중 정비사업비의 부담 시기 및 절차를 변경하려는 경우에는 조합원 "3분의 2 이상"의 찬성으로 시장·군수등의 인가를 받아야 하는 사항에 해당하여, "과반수의 찬성"으로는 부족하다.
X재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
O재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 "4분의 3" 이상 및 토지면적의 "2분의 1" 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다("3분의 2"가 아니다).
문제 상황2023년 · 61번
조합·주민대표회의도시 및 주거환경정비법령상 조합의 정관을 변경하기 위하여 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 요하는 사항이 아닌 것은?
X청산금의 징수·지급의 방법 및 절차
O청산금의 징수·지급의 방법 및 절차는 총회의 일반 의결정족수(조합원 과반수 출석, 출석 과반수 찬성)로 변경할 수 있어 2/3 찬성이 요구되지 않는다.
Xㄱ: 4분의 3, ㄴ: 3분의 1, ㄷ: 4분의 3, ㄹ: 2분의 1
Oㄱ:4분의 3, ㄴ:3분의 1, ㄷ:4분의 3, ㄹ:2분의 1의 조합은 옳지 않다.
문제 상황2018년 · 60번
조합·주민대표회의도시 및 주거환경정비법령상 조합설립 등에 관하여 ( )에 들어갈 내용을 바르게 나열한 것은? ○ 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 (ㄱ) 이상 및 토지면적의 (ㄴ) 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. ○ 조합이 정관의 기재사항 중 조합원의 자격에 관한 사항을 변경하려는 경우에는 총회를 개최하여 조합원 (ㄷ)(이상)의 찬성으로 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
Xㄱ: 3분의 2, ㄴ: 3분의 1, ㄷ: 3분의 2
Oㄱ,ㄴ이 각각 4분의3, 2분의1이 아니므로 틀리다.
문제 상황2017년 · 64번
조합·주민대표회의도시 및 주거환경정비법령상 조합의 정관으로 정할 수 없는 것은?
X청산금 분할징수 여부의 결정
O청산금 분할징수 여부의 결정은 정관으로 정할 수 있는 사항이다.
X토지등소유자가 도시환경정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야만 한다.
O토지등소유자가 도시환경정비사업을 시행하고자 하는 경우, 토지등소유자가 직접 시행하는 방식도 가능하여 반드시 조합을 설립하여야 하는 것은 아니다.