개념 정리
조합 설립 동의는 사람 수와 땅 넓이 두 갈래로 받되, 사업 종류와 구역의 성격에 따라 그 문턱이 달라진다. 남의 집을 헐고 다시 짓는 일이라 조합원의 재산에 직접 걸리는 항목일수록 정관 변경의 정족수도 무거워진다.
이해하기
조합설립 동의요건은 재개발과 재건축에서 서로 다른 숫자(토지등소유자 비율, 토지면적 비율)를 쓰므로 사업 유형별로 정확히 짝지어 암기해야 하며, 정관 변경 중 무엇이 '조합원 3분의 2 이상 찬성'을 요하는지, 무엇이 '정관에 자유롭게 정할 수 있는지'를 구분하는 것이 핵심이다.
핵심 포인트
- 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
- 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 경우 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 그 지역 토지·건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다.
- 조합이 정관 기재사항 중 조합원 자격에 관한 사항을 변경하려면 총회를 개최해 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 정비구역의 위치·면적, 조합의 비용부담·회계, 정비사업비의 부담 시기·절차, 시공자·설계자 선정·계약내용 등도 조합원 3분의 2 이상 찬성 대상이지만, 청산금의 징수·지급 방법·절차는 이에 해당하지 않는다.
- 대의원 수·선임방법, 상근임원 보수, 청산금 분할징수 여부는 정관으로 자유롭게 정할 수 있지만, 대의원회의 법정 의결정족수를 정관으로 완화할 수는 없다.
- 재개발조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행할 수 있으며, 토지등소유자가 30인 미만인 경우에는 조합을 설립하지 않고 토지등소유자가 직접 재개발사업을 시행할 수 있다.
- 조합은 재개발조합설립인가를 받은 때 그 내용을 토지등소유자에게 통지해야 하고, 추진위원회는 조합설립인가 후가 아니라 조합설립 동의를 받기 전에 추정분담금 등의 정보를 제공해야 한다.
한 줄 예시
시험 함정
- 재개발과 재건축의 조합설립 동의요건(토지등소유자 비율·토지면적 비율)을 서로 바꿔 기억하기 쉽고, '조합원 3분의 2 이상 찬성' 대상에 청산금 징수·지급 방법을 포함시키는 오답이 반복 출제된다.
