개념 정리
개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 2억원 이상(법인 분사무소는 각 1억원 이상 추가)의 보증보험·공제 가입 또는 공탁으로 손해배상책임을 보장해야 하며, 손해배상책임보장에 관한 설명은 중개가 완성되어 확인·설명서를 교부할 때 해야 한다.
이해하기
이 단원은 '언제·얼마나 보장을 설정하는가'와 '실제로 어떤 손해까지 책임지는가'라는 두 축으로 나뉘므로, 보증의 설정·변경·재가입 기한과 책임의 범위(재산상 손해만, 제3자 행위 제외 등)를 각각 정리해야 한다.
핵심 포인트
- 업무개시 전 보증보험·공제 가입 또는 공탁으로 보장하며(보장금액 상한은 없음), 이를 이행하지 않고 업무를 개시하면 등록관청은 개설등록을 취소할 수 있고 업무정지사유도 된다.
- 보증을 다른 보증으로 변경하거나 보증기간 만료로 다시 설정하는 경우 모두, 기존 보증의 효력이 있는 기간 중(또는 만료일까지)에 새 보증을 설정해야 하며, 보증보험금·공제금·공탁금으로 손해배상을 한 경우에는 15일 이내에 다시 가입하거나 부족액을 보전해야 한다(30일이 아님).
- 개업공인중개사가 자기 사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 손해가 발생한 경우와, 계약금·중도금 지급에 관여한 후 잔금을 횡령한 경우에는 이 법에 따른 손해배상책임이 있지만, 개업공인중개사등이 아닌 제3자의 중개행위로 인한 손해는 이 법상 책임 대상이 아니며, 고의로 손해를 끼쳤더라도 비재산적 손해(위자료 등)는 이 법상 손해배상책임보장 규정의 대상이 아니다.
- 보증설정신고 시 제출 증명서류는 전자문서로도 제출할 수 있고, 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보했다면 별도의 보증설정신고를 할 필요가 없으며, 손해배상 보장을 위한 공탁금은 폐업·사망일부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.
함정 포인트
문제 상황2023년 · 15번
손해배상책임보장공인중개사법령상 공인중개사인 개업공인중개사 甲의 손해배상책임의 보장에 관한 설명으로 틀린 것은?
X甲이 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우는 업무정지사유에 해당하지 않는다.
O손해배상 보장조치를 이행하지 않고 업무를 개시한 경우도 업무정지사유에 해당한다.
X개업공인중개사는 고의로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에는 재산상의 손해뿐만 아니라 비재산적 손해에 대해서도 공인중개사법령상 손해배상책임보장규정에 의해 배상할 책임이 있다.
O개업공인중개사의 손해배상책임보장규정은 재산상 손해만을 대상으로 하며, 비재산적(정신적) 손해는 그 규정에 의한 배상 대상이 아니다.
X개업공인중개사가 보증설정신고를 할 때 등록관청에 제출해야 할 증명서류는 전자문서로 제출할 수 없다.
O보증설정신고를 할 때 등록관청에 제출해야 할 증명서류는 전자문서로 제출할 수 있다.
문제 상황2020년 · 16번
손해배상책임보장공인중개사법령상 개업공인중개사 甲의 손해배상책임의 보장에 관한 설명으로 틀린 것은?
X甲이 공제금으로 손해배상을 한 때에는 30일 이내에 공제에 다시 가입하여야 한다.
O甲이 공제금으로 손해배상을 한 때에는 30일이 아니라 15일 이내에 공제에 다시 가입하여야 한다.
X개업공인중개사등이 아닌 제3자의 중개행위로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 그 제3자는 이 법에 따른 손해배상책임을 진다.
O개업공인중개사등이 아닌 제3자(무등록 중개업자)의 중개행위로 손해가 발생한 경우, 그 제3자는 이 법에 따른 손해배상책임(보증보험 등)을 지지 않고 민법상 일반 불법행위책임을 질 뿐이다.
X개업공인중개사는 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 30일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전해야 한다.
O개업공인중개사는 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 "15일" 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전해야 한다.
X개업공인중개사는 중개를 개시하기 전에 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 설명을 해야 한다.
O손해배상책임의 보장에 관한 설명은 중개가 완성되어 중개대상물확인·설명서를 교부할 때 해야 하며, 중개를 개시하기 전이 아니다.