개념 정리
중개 사고는 액수가 커서 개인의 재산으로 감당하기 어렵다. 그래서 일을 시작하기 전에 보증이나 공탁으로 물어 줄 재원을 미리 마련하게 하고, 한 번 헐어 쓰면 곧바로 다시 채우게 한다.
이해하기
이 단원은 '언제·얼마나 보장을 설정하는가'와 '실제로 어떤 손해까지 책임지는가'라는 두 축으로 나뉘므로, 보증의 설정·변경·재가입 기한과 책임의 범위(재산상 손해만, 제3자 행위 제외 등)를 각각 정리해야 한다.
핵심 포인트
- 업무개시 전 보증보험·공제 가입 또는 공탁으로 보장하며(보장금액 상한은 없음), 이를 이행하지 않고 업무를 개시하면 등록관청은 개설등록을 취소할 수 있고 업무정지사유도 된다.
- 현행 보장금액은 법인 4억원 이상·분사무소마다 2억원 이상 추가·법인이 아닌 개업공인중개사 2억원 이상이고, 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 자는 2천만원 이상이다(시행령 제24조 제1항·제3항, 2023. 1. 1. 시행).
- 보증을 다른 보증으로 변경하거나 보증기간 만료로 다시 설정하는 경우 모두, 기존 보증의 효력이 있는 기간 중(또는 만료일까지)에 새 보증을 설정해야 하며, 보증보험금·공제금·공탁금으로 손해배상을 한 경우에는 15일 이내에 다시 가입하거나 부족액을 보전해야 한다(30일이 아님).
- 개업공인중개사가 자기 사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 손해가 발생한 경우와, 계약금·중도금 지급에 관여한 후 잔금을 횡령한 경우에는 이 법에 따른 손해배상책임이 있지만, 개업공인중개사등이 아닌 제3자의 중개행위로 인한 손해는 이 법상 책임 대상이 아니며, 고의로 손해를 끼쳤더라도 비재산적 손해(위자료 등)는 이 법상 손해배상책임보장 규정의 대상이 아니다.
- 보증설정신고 시 제출 증명서류는 전자문서로도 제출할 수 있고, 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보했다면 별도의 보증설정신고를 할 필요가 없으며, 손해배상 보장을 위한 공탁금은 폐업·사망일부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.
한 줄 예시
시험 함정
- 보증보험금 등으로 손해배상을 한 후 재가입·보전 기한을 30일로 착각하기 쉽지만, 실제로는 15일 이내다.
