개념 정리
일반중개계약은 다수의 개업공인중개사에게 동시에 의뢰할 수 있고 서면 체결이 강제되지 않으며 보존의무도 없지만, 전속중개계약은 법정 서식에 의해 서면으로 체결하고 정보공개·통지의무를 지며 계약서를 3년간 보존해야 한다.
이해하기
일반중개계약은 '느슨한 의뢰', 전속중개계약은 '강한 의무를 대가로 한 독점적 의뢰'라는 대비로 정리하면, 서면성·보존·통지·유효기간 관련 지문을 쉽게 가려낼 수 있다.
핵심 포인트
- 일반중개계약은 다수의 개업공인중개사와 동시에 체결할 수 있고 서면 체결이 강제되지 않지만, 전속중개계약은 법정 서식에 따라 서면으로 체결해야 하며 의뢰인과 개업공인중개사(소속공인중개사가 있으면 함께) 서명·날인해야 한다.
- 전속중개계약의 유효기간은 다른 약정이 없으면 3개월이고, 당사자가 3개월보다 짧거나 긴 기간을 따로 약정하면 그 약정기간에 따른다.
- 일반중개계약서는 법정 보존의무가 없지만, 전속중개계약서는 3년간 보존해야 한다.
- 부동산중개계약은 민법상 위임계약과 유사한 성질을 가지며, 의뢰인은 일반중개계약을 체결할 때도 표준서식인 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.
함정 포인트
X전속중개계약의 유효기간은 당사자간에 다른 약정이 있더라도 3개월을 초과할 수 없다.
O전속중개계약의 유효기간은 원칙적으로 3개월이나, 당사자간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따르므로 "3개월을 초과할 수 없다"는 틀렸다.
X전속중개계약을 체결하면서 유효기간을 3개월 미만으로 약정한 경우 그 유효기간은 3개월로 한다.
O전속중개계약을 체결하면서 유효기간을 3개월 미만으로 약정한 경우, 그 유효기간은 "당사자의 약정"에 따르는 것이 원칙이며 일률적으로 3개월로 의제되는 규정은 없다(유효기간에 대한 별도 약정이 없을 때에만 3개월로 본다).
문제 상황2023년 · 12번
중개계약공인중개사법령상 중개의뢰인 甲과 개업공인중개사 乙의 중개계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
X甲의 요청에 따라 乙이 일반중개계약서를 작성한 경우 그 계약서를 3년간 보존해야 한다.
O일반중개계약서는 보존의무가 없다(전속중개계약서만 3년 보존의무).
X일반중개계약은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰하기 위해 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 말한다.
O일반중개계약은 특정한 개업공인중개사에 한정하지 않고 여러 개업공인중개사에게 중개를 의뢰할 수 있는 계약을 말한다.
X임대차에 대한 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개대상물의 공시지가를 공개해야 한다.
O임대차에 대한 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.
Xㄱ: 3월, ㄴ: 3월, ㄷ: 15일, ㄹ: 3분의 1, ㅁ: 6월
Oㄹ은 3분의 1이 아니라 2분의 1이다.
X일반중개계약서는 국토교통부장관이 정한 표준이 되는 서식을 사용해야 한다.
O일반중개계약서는 표준서식 사용이 강제되지 않으며, 표준서식 사용이 강제되는 것은 전속중개계약서이다.