부동산학 각론

레버리지 효과와 자기자본수익률

부동산학개론 · 지렛대효과 (레버리지)

미학습

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타인자본(대출)을 활용하는 레버리지는 자기자본수익률의 변동성(위험)을 증가시키며, 부채비율이 정해지면 자기자본과 부채의 구성비를 통해 자기자본수익률을 계산할 수 있다.
레버리지는 '수익도 손실도 자기자본 기준으로 증폭시키는 배율장치'라고 이해하면, '위험이 감소한다'는 식의 반대 서술이 왜 틀렸는지 바로 판단할 수 있다.
  1. 레버리지를 활용하면 자기자본수익률의 변동성(위험)이 증가한다 — '위험이 감소한다'는 서술은 틀렸다.
  2. 부채비율(부채/자기자본) 50%는 자기자본:부채 = 2:1의 구성비를 의미하며, 자기자본 비중이 부채 비중보다 크다는 점에 주의해야 한다.
  3. 대출이자율보다 총자본수익률(종합수익률)이 높을 때 정(+)의 레버리지 효과가 발생한다.
  1. 부채비율 수치를 자기자본·부채의 '비중'과 혼동하기 쉽다 — 부채비율 50%는 부채가 자기자본의 절반이라는 뜻이지, 부채 비중이 50%라는 뜻이 아니다.

레버리지 증폭기

레버리지는 자기자본수익률을 총자본수익률 기준으로 증폭시키는 배율장치다. 수익만 키우는 게 아니라 위험(변동성)도 함께 키운다.

정(+)의 레버리지총자본수익률 > 저당수익률(이자율)자기자본수익률이 총자본수익률보다 커진다
중립적 레버리지총자본수익률 = 저당수익률자기자본수익률이 총자본수익률과 같다
부(-)의 레버리지총자본수익률 < 저당수익률자기자본수익률이 총자본수익률보다 작아진다
부채비율 50%자기자본 : 부채 = 2 : 1 (부채가 자기자본의 절반)
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시험용 암기 포인트

레버리지는 '수익도 손실도 자기자본 기준으로 증폭시키는 배율장치'라고 이해하면, '위험이 감소한다'는 식의 반대 서술이 왜 틀렸는지 바로 판단할 수 있다.

레버리지를 활용하면 자기자본수익률의 변동성(위험)이 증가한다 = '위험이 감소한다'는 서술은 틀렸다.

부채비율(부채/자기자본) 50%는 자기자본 = 부채 = 2:1의 구성비를 의미하며, 자기자본 비중이 부채 비중보다 크다는 점에 주의해야 한다.

대출이자율보다 총자본수익률(종합수익률)이 높을 때 정(+)의 레버리지 효과가 발생한다.

함정: 부채비율 수치를 자기자본·부채의 '비중'과 혼동하기 쉽다 — 부채비율 50%는 부채가 자기자본의 절반이라는 뜻이지, 부채 비중이 50%라는 뜻이 아니다.

예: 자기자본 1억원에 부채 5천만원(부채비율 50%)을 더해 투자한 경우, 대출이자율보다 투자수익률이 높으면 자기자본수익률은 총자본수익률보다 더 높게 나타난다.

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