개념 정리
타인자본(대출)을 활용하는 레버리지는 자기자본수익률의 변동성(위험)을 증가시키며, 부채비율이 정해지면 자기자본과 부채의 구성비를 통해 자기자본수익률을 계산할 수 있다.
이해하기
레버리지는 '수익도 손실도 자기자본 기준으로 증폭시키는 배율장치'라고 이해하면, '위험이 감소한다'는 식의 반대 서술이 왜 틀렸는지 바로 판단할 수 있다.
핵심 포인트
- 레버리지를 활용하면 자기자본수익률의 변동성(위험)이 증가한다 — '위험이 감소한다'는 서술은 틀렸다.
- 부채비율(부채/자기자본) 50%는 자기자본:부채 = 2:1의 구성비를 의미하며, 자기자본 비중이 부채 비중보다 크다는 점에 주의해야 한다.
- 대출이자율보다 총자본수익률(종합수익률)이 높을 때 정(+)의 레버리지 효과가 발생한다.
함정 포인트
문제 상황2022년 · 26번
지렛대효과 (레버리지)부동산투자에서 (ㄱ) 타인자본을 40% 활용하는 경우와 (ㄴ) 타인자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 부동산 매입가격: 20,000만원 ○ 1년 후 부동산 처분 ○ 순영업소득(NOI): 연 700만원(기간 말 발생) ○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3% ○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환
Xㄱ: 7.0, ㄴ: 6.0
O정답은 ④입니다. ㄱ) 타인자본 40% 활용: 대출 = 8,000만원, 자기자본 = 12,000만원 이자 = 8,000 × 5% = 400만원 세전현금수지 = 700 - 400 = 300만원 매각가 20,600만원 - 대출상환 8,000만원 = 12,600만원 자본이득 = 12,600 - 12,000 = 600만원 총수익 = 300 + 600 = 900만원 수익률 = 900 / 12,000 = 7.5% ✓
X저당수익률이 총자본수익률보다 클 때, 부채비율을 높이는 자본구조 조정
O저당수익률(대출이자율) > 총자본수익률이면 부(-)의 레버리지 상태.
문제 상황2018년 · 24번
지렛대효과 (레버리지)부동산투자시 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않는 경우와 (ㄴ)타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 기간 초 부동산가격: 10억원 ○ 1년간 순영업소득(NOI): 연 3천만원 (기간 말 발생) ○ 1년간 부동산가격 상승률: 연 2% ○ 1년 후 부동산을 처분함 ○ 대출조건: 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함
Xㄱ: 3%, ㄴ: 6%
O정답은 ③입니다. ㄱ: NOI 3천만 + 자본이득(10억×2%=2천만) = 5천만. 자기자본 10억. ROE = 5%. ㄴ: 차입금 5억, 이자 5억×4%=2천만. 지분 5억. 순수익 = 3천만 - 2천만(이자) = 1천만. 자본이득 = 2천만. 합계 3천만. ROE = 3천만 ÷ 5억 = 6%.