개념 정리
건축허가는 원칙적으로 대지의 소유권을 확보해야 하지만 사용권원 확보 등 법정 예외가 있다. 건축물 해체는 현행 건축물관리법에 따라 원칙적으로 허가를 받고 소규모 등 법정 대상은 신고하며, 건축허가·착공 제한기간은 2년 이내이고 1회에 한해 1년 이내 연장할 수 있다.
이해하기
허가 관련 문제는 '누가 제한할 수 있는지(국토교통부장관 vs 특별시장·광역시장 vs 도지사)'와 '제한 절차·기간(2년+1년, 주민의견청취·건축위원회 심의, 공고·보고)'을 뒤바꿔 출제하는 패턴이 반복된다.
핵심 포인트
- 건축물 해체는 「건축물관리법」 제30조에 따라 원칙적으로 허가를 받아야 하며, 주요구조부 해체를 수반하지 않는 일부 해체나 연면적 500㎡ 미만·높이 12m 미만·3개 층 이하를 모두 충족하는 건축물 등은 신고 대상이다.
- 분양 목적 공동주택의 건축주는 원칙적으로 대지 소유권을 확보해야 하나, 집합건물 공용부분 변경 결의를 증명하거나 국유지 관리청의 매각 확인이 있는 경우 등은 소유권 확보 예외에 해당한다.
- 국토교통부장관은 국방·국가유산보존·국민경제를 위해 특히 필요한 경우 허가권자의 건축허가·착공을, 특별시장·광역시장·도지사는 지역계획·도시계획을 위해 특히 필요한 경우 시장·군수·구청장의 건축허가·착공을 제한할 수 있다.
- 건축허가 제한기간은 2년 이내로 하며, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 연장할 수 있고, 제한 시 주민의견 청취·건축위원회 심의를 거쳐 제한 목적·기간·대상 등을 지체 없이 공고해야 하며, 시·도지사가 제한한 경우 국토교통부장관에게 보고해야 하고 국토교통부장관은 제한 내용이 지나치다고 인정되면 해제를 명할 수 있다.
- 건축허가를 받은 자가 대지를 조성하기 위해 옹벽 등을 축조하려면 별도로 공작물 축조신고가 필요하며, 공사시공자 변경 시에는 신고를 해야 한다.
함정 포인트
X도지사는 지역계획에 특히 필요하다고 인정하더라도 허가 받은 건축물의 착공을 제한할 수 없다.
O도지사는 지역계획에 특히 필요하다고 인정하면 허가받은 건축물의 착공을 제한"할 수 있다".
X국방, 문화재보존 또는 국민경제를 위하여 특히 필요한 경우 주무부장관은 허가권자의 건축허가를 제한할 수 있다.
O국방, 문화재보존 또는 국민경제를 위하여 특히 필요한 경우 주무부장관이 아니라 국토교통부장관이 허가권자의 건축허가를 제한할 수 있다.
문제 상황2020년 · 76번
허가·사전결정甲은 A광역시 B구에서 20층의 연면적 합계가 5만제곱미터인 허가대상 건축물을 신축하려고 한다. 건축법령상 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 건축법령상 특례규정은 고려하지 않음)
X甲이 건축허가를 받은 경우에도 해당 대지를 조성하기 위해 높이 5미터의 옹벽을 축조하려면 따로 공작물 축조신고를 하여야 한다.
O甲이 건축허가를 받은 경우 해당 대지를 조성하기 위한 옹벽 등의 공작물은 건축허가에 포함되어 처리되므로, 높이 5미터의 옹벽 축조에 별도의 공작물 축조신고를 하여야 하는 것은 아니다.
X분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축주가 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
O분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축주가 그 대지를 사용할 수 있는 권원만 확보한 경우는 소유권 확보를 요하지 않는 예외사유에 해당하지 않는다.
X건축물 소유자가 건축물을 철거하려면 특별시장·광역시장·특별자치도지사 또는 시장·군수에게 신고하여야 한다.
O건축물 소유자가 건축물을 철거하려면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하며, 특별시장·광역시장은 신고 대상 관청이 아니다.