소득세법 제88조제1호는 「양도」를 등기 또는 등록과 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등을 통하여 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하고, 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보되, 환지처분, 토지의 경계 변경을 위한 교환, 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배ㆍ소유하는 것으로 볼 수 있는 신탁은 양도로 보지 아니한다. 제94조제1항은 양도소득의 범위로 토지 또는 건물의 양도, 부동산을 취득할 수 있는 권리ㆍ지상권ㆍ전세권과 등기된 부동산임차권의 양도, 대주주가 양도하는 주권상장법인 주식등과 장외 양도분ㆍ주권비상장법인 주식등의 양도, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 등 기타자산의 양도로 발생하는 소득을 든다. 제89조제1항은 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득, 농지의 교환ㆍ분합으로 발생하는 소득, 1세대 1주택과 그 부수토지의 양도로 발생하는 소득(실지거래가액 합계 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 등을 비과세로 한다. 제98조는 양도ㆍ취득의 시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하고, 제103조제1항은 소득별로 연 250만원의 양도소득 기본공제를 둔다. 제104조제1항은 보유기간이 1년 미만인 토지ㆍ건물 등에 100분의 50(주택ㆍ조합원입주권ㆍ분양권은 100분의 70), 1년 이상 2년 미만인 것에 100분의 40(주택 등은 100분의 60)을 적용하게 한다. 제105조제1항은 예정신고 기한을 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 정한다.
02이해하기
양도소득세는 「유상 이전」에만 걸린다. 증여는 무상이라 증여세로 가고, 부담부증여의 채무 부분만 유상이라 양도로 넘어온다. 단기 보유 세율은 주택인지 아닌지로 한 번 더 갈리며, 주택 쪽이 10%포인트씩 높다.
03핵심 포인트
제88조제1호 — 양도는 등기ㆍ등록과 관계없이 유상으로 사실상 이전하는 것이다.
제88조제1호 가목~다목 — 환지처분, 경계 변경을 위한 토지 교환, 실질 지배가 유지되는 신탁은 양도가 아니다.
제89조제1항제3호 — 1세대 1주택 비과세의 고가주택 기준은 실지거래가액 합계 12억원이다.
제94조제1항제2호 다목 — 부동산임차권은 「등기된」 것만 양도소득 과세 대상이다.
제98조 — 양도ㆍ취득 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이다.
제103조제1항 — 양도소득 기본공제는 소득별로 각각 연 250만원이며 미등기양도자산은 제외된다.
제110조제4항 — 예정신고를 한 자는 원칙적으로 확정신고를 하지 아니할 수 있다.
04한눈에 보기
1년 미만 보유
토지ㆍ건물 등 50%, 주택ㆍ조합원입주권ㆍ분양권 70%.
VS
1년 이상 2년 미만
토지ㆍ건물 등 40%, 주택ㆍ조합원입주권ㆍ분양권 60%.
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단기 보유에 무거운 세율을 매기는 이유
제104조제1항의 50%ㆍ70%는 소득세 최고세율보다도 높다. 세수를 늘리려는 것이 아니라 단기 매매 자체를 억제하려는 세율이기 때문이다. 짧게 사고파는 거래는 실수요가 아니라 시세 차익을 노린 것이라는 전제에서 출발하며, 주택에 10%포인트씩 더 얹은 것은 주거가 투자 대상이 되는 것을 특히 경계한 결과다. 이런 정책세율은 부동산 시장 상황에 따라 자주 바뀌므로, 조문의 개정 연혁이 유독 긴 것도 그 때문이다. 숫자를 외울 때 개정 시점을 함께 확인해야 하는 대표적인 조문이다.
예정신고 제도가 따로 있는 까닭
종합소득은 한 해가 끝나야 합산할 수 있지만 양도소득은 거래 하나가 그 자체로 완결된다. 거래 직후에 신고하게 하면 자료가 신선할 때 확보되고 세수도 일찍 들어오며, 납세자도 한 해치를 몰아 내지 않아도 된다. 제105조가 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(부담부증여는 3개월)이라는 짧은 기한을 둔 이유다. 그 대신 제110조제4항이 예정신고를 한 사람에게 확정신고를 면제해 이중 부담을 없앴는데, 누진세율 대상 자산을 2회 이상 판 경우에는 합산해야 세율이 제대로 매겨지므로 단서로 다시 확정신고를 요구한다. 면제와 그 예외가 모두 「합산할 필요가 있는가」 하나로 결정된다.
05기출 지문
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건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함)을 양도한 거주자는 양도소득과세표준을 그 양도일로부터 2개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
건물 양도의 양도소득 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이므로 ‘양도일로부터 2개월’은 옳지 않다.
종합소득금액과 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함)는 종합소득과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 6월 30일까지) 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.