개념 정리
대출가능금액은 담보인정비율(LTV) 기준과 부채감당률(DCR) 기준으로 각각 계산한 뒤, 두 금액 중 더 작은 금액이 실제 대출한도가 된다.
이해하기
은행 입장에서는 '담보가치'와 '상환능력'이라는 두 가지 리스크를 모두 관리해야 하므로, 두 기준을 각각 적용해 계산하고 더 보수적인(작은) 값을 채택하는 것이 합리적이다.
핵심 포인트
- LTV 기준 대출가능액 = 담보가치 × LTV 비율.
- DCR 기준 대출가능액은 순영업소득과 부채감당률을 이용해 산정한다.
- 두 기준으로 각각 계산한 금액 중 더 작은 금액이 실제 대출한도가 된다는 점을 놓치기 쉽다.
함정 포인트
문제 상황2020년 · 34번
최대 융자금액 (LTV·DTI)A는 연소득이 5,000만원이고 시장가치가 3억원인 주택을 소유하고 있다. 현재 A가 이 주택을 담보로 5,000만원을 대출받고 있을 때, 추가로 대출 가능한 최대금액은?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 연간 저당상수: 0.1 ○ 대출승인기준 - 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 50% 이하 - 총부채상환비율(DTI): 40% 이하 ※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 함
X1억 5,000만원
O정답은 ③입니다. 두 기준 중 더 제약적인 것: LTV 1억 < DTI 1억 5,000만원 → 최대 추가대출 = 1억원 ✓
문제 상황2017년 · 27번
최대 융자금액 (LTV·DTI)A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 담보 부동산의 시장가치: 5억원 ○ 연소득: 6,000만원 ○ 연간 저당상수: 0.1 ○ 대출승인기준 - 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 50% - 총부채상환비율(DTI): 40% ※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함
X1억 8,000만원
O정답은 ②입니다. LTV 기준: 5억 × 50% = 2억 5,000만원. 기대출 7,000만원 차감 → 최대 1억 8,000만원 추가 가능. DTI 기준: 연소득 6,000만원 × 40% = 2,400만원 (최대 연간 원리금 상환액) 현재 대출의 연간 원리금 = 7,000만원 × 0.1 = 700만원 추가 가능 원리금 = 2,400만 - 700만 = 1,700만원 추가 가능 대출액 = 1,700만 ÷ 0.1 = 1억 7,000만원 LTV(1억 8,000만원)와 DTI(1억 7,000만원) 중 작은 값 → 1억 7,000만원 ✓