개념 정리
자본환원율은 벌이를 값으로 바꿔 주는 나눗셈의 분모다. 그래서 시장금리나 그 사업의 위험이 오르면 함께 올라가고, 그만큼 같은 벌이라도 값은 내려간다.
이해하기
자본환원율은 '이 정도 수익률은 나와야 투자할 만하다'는 요구수익률과 비슷한 성격을 가지므로, 시장의 다른 투자수단(금리)이 오르거나 위험이 커지면 부동산에 대해서도 더 높은 환원율을 요구하게 된다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격이며, 시장추출법·조성법·투자결합법 등으로도 구할 수 있다.
- 시장금리가 상승하거나 프로젝트(투자)의 위험이 높아지면 자본환원율은 상승하고, 투자위험이 감소하면 자본환원율은 하락한다(금리상승이 환원율을 낮춘다는 서술은 틀렸다).
- 순영업소득이 일정할 때 투자수요 증가로 자산가격이 상승하면 자본환원율은 오히려 낮아진다(높이는 요인이라는 서술은 틀렸다) — 환원율이 상승하면 자산가격은 하락한다(반대로 상승한다는 서술도 틀렸다).
- 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형·위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있으며, 유형별·지역별 시장을 비교분석하는 데 활용될 수 있다.
한 줄 예시
시험 함정
- 금리 상승이 자본환원율을 낮춘다거나, 환원율 상승이 자산가격을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 반대다 — 금리·위험이 오르면 환원율도 오르고, 환원율이 오르면 가격은 낮아진다.
