개념 정리
자본환원율은 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 값(또는 시장추출법·조성법·투자결합법 등으로 구함)이며, 자본의 기회비용을 반영해 시장금리·투자위험이 높아지면 상승하고 투자수요 증가로 자산가격이 상승하면(순영업소득 불변 시) 오히려 낮아진다.
이해하기
자본환원율은 '이 정도 수익률은 나와야 투자할 만하다'는 요구수익률과 비슷한 성격을 가지므로, 시장의 다른 투자수단(금리)이 오르거나 위험이 커지면 부동산에 대해서도 더 높은 환원율을 요구하게 된다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격이며, 시장추출법·조성법·투자결합법 등으로도 구할 수 있다.
- 시장금리가 상승하거나 프로젝트(투자)의 위험이 높아지면 자본환원율은 상승하고, 투자위험이 감소하면 자본환원율은 하락한다(금리상승이 환원율을 낮춘다는 서술은 틀렸다).
- 순영업소득이 일정할 때 투자수요 증가로 자산가격이 상승하면 자본환원율은 오히려 낮아진다(높이는 요인이라는 서술은 틀렸다) — 환원율이 상승하면 자산가격은 하락한다(반대로 상승한다는 서술도 틀렸다).
- 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형·위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있으며, 유형별·지역별 시장을 비교분석하는 데 활용될 수 있다.
함정 포인트
X자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
O요구수익률 상승 → 자본환원율 상승(높아짐).
X순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
O자본환원율(=NOI/가격) 하락. '높이는 요인'이 아닌 '낮추는 요인'이다.
X부동산자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다.
O자본환원율 = NOI / 자산가격 (나누기).