개념 정리
토지거래허가구역의 지정은 공고일부터 5일 후에 효력이 발생하며, 국토교통부장관 등이 정하는 용도지역별 면적(주거지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡) 이하의 토지거래는 허가가 필요 없고, 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않으며 확정적 무효에 일부 귀책사유가 있는 당사자도 그 무효를 주장할 수 있다.
이해하기
허가구역 제도는 '지정 효력이 언제 생기는지'와 '허가 없이 체결한 계약이 어떤 상태에 놓이는지'를 나눠서 이해하면 되는데, 허가 전 계약은 유동적 무효 상태에 머물다가 허가 여부에 따라 확정된다는 점이 핵심이다.
핵심 포인트
- 허가구역의 지정은 지정을 공고한 날부터 5일 후에 효력이 발생한다(7일이 아님).
- 도시지역 중 주거지역은 60㎡, 상업지역과 공업지역은 각 150㎡, 녹지지역은 200㎡ 이하의 토지에 대한 토지거래계약은 허가가 필요하지 않다.
- 농지에 대해 토지거래계약허가를 받아도 농지법상 농지전용허가를 받은 것으로 보지 않으며(별도로 받아야 함), 국세의 체납처분(공매 등)에는 토지거래허가 규정이 적용되지 않는다.
- 허가 없이 체결한 토지거래계약은 유동적 무효 상태이며 허가를 받기 전에는 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없지만, 확정적으로 무효가 된 경우에는 그 무효에 일부 귀책사유가 있는 당사자도 무효를 주장할 수 있고 토지의 이용의무는 소유권 변동과 동시에 승계인에게 이전된다.
함정 포인트
X허가를 받기 전에 당사자는 매매계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다.
O허가를 받기 전에는 매매계약상 채무 자체가 확정적으로 발생하지 않으므로, 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
X허가구역의 지정은 그 지정을 공고한 날부터 7일 후에 그 효력이 발생한다.
O허가구역의 지정은 지정을 공고한 날부터 "7일 후"가 아니라 5일 후에 그 효력이 발생한다.
문제 상황2022년 · 22번
이용의무부동산 거래신고 등에 관한 법령에 대한 설명이다. ( )에 들어갈 숫자는?(단, 국토교통부장관 또는 시·도지사가 따로 정하여 공고한 경우와 종전 규정에 따라 공고된 면제대상 토지면적 기준은 고려하지 않음) 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 중 아래의 세부 용도지역별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약허가는 필요하지 아니하다. o주거지역: (ㄱ)제곱미터 o상업지역: (ㄴ)제곱미터 o공업지역: (ㄷ)제곱미터 o녹지지역: (ㄹ)제곱미터
Xㄱ: 60, ㄴ: 100, ㄷ: 100, ㄹ: 200
Oㄴ,ㄷ이 100으로 되어 있어 틀렸다(150이 옳음).