전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(제303조). 용익물권이면서 담보물권의 성질을 겸하는 것이 특징이며, 전세금의 지급은 전세권의 성립요소다. 존속기간은 10년을 넘지 못하고 넘게 정하면 10년으로 줄어들며, 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 본다(제312조). 건물 전세권에는 법정갱신이 있어, 설정자가 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보며 이때 존속기간은 정함이 없는 것이 된다. 기간을 정하지 않았으면 각 당사자가 언제든 소멸을 통고할 수 있고 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 소멸한다(제313조). 전세권자는 설정행위로 금지하지 않는 한 양도·담보제공·전전세·임대를 할 수 있다(제306조). 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 스스로 해야 하므로 필요비 상환청구권이 없고, 유익비만 가액 증가가 현존한 때 소유자의 선택에 따라 청구할 수 있다(제310조).
02이해하기
전세권에서 가장 잘 잊히는 것이 필요비 상환청구권이 없다는 점이다. 임차인은 필요비를 청구할 수 있는데 전세권자는 못 하는 까닭은 조문이 전세권자에게 현상 유지와 통상의 수선 의무를 지웠기 때문이다. 자기 의무로 한 일의 비용을 상대에게 물을 수는 없다. 의무의 배분이 비용의 배분을 정한다는 이 결을 붙잡으면 임차권과의 차이가 저절로 정리된다.
03핵심 포인트
전세금의 지급이 성립요소이며 우선변제권이 있다(제303조).
존속기간은 10년을 넘지 못하고, 건물은 1년 미만이면 1년으로 본다(제312조).
건물 전세권의 법정갱신 — 만료 전 6개월부터 1개월까지 통지가 없으면 갱신.
기간을 정하지 않으면 통고 후 6개월로 소멸한다(제313조).
금지하지 않는 한 양도·전전세·임대할 수 있다(제306조).
필요비 상환청구권이 없고 유익비만 청구할 수 있다(제310조).
04기출 지문
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전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다 — 그래서 필요비상환청구권이 없다.
전세권자는 특별한 사정이 없는 한 전세권설정자의 동의 없이 전세권을 타인에게 양도할 수 없다.
민법 제306조는 전세권자가 전세권을 「타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 존속기간 내에서 전전세 또는 임대할 수 있다」고 정한다 — 설정자의 동의가 필요 없다. 전세권은 물권이라 설정자와의 인적 신뢰에 매이지 않기 때문이며, 이 점이 임차권(양도·전대에 임대인의 동의가 필요)과 갈리는 큰 차이다. 다만 설정행위로 금지할 수는 있다(같은 조 단서).