개념 정리
개발에서 땅을 확보하는 길은 사들이는 것과 원래 주인에게 개발 후의 땅으로 되돌려 주는 것으로 갈린다. 앞의 것은 돈이 많이 들고, 뒤의 것은 돈은 덜 들지만 주인들을 설득해야 한다.
이해하기
환지방식은 '땅을 그대로 두고 모양만 바꿔 돌려준다', 수용방식은 '아예 사들인 뒤 다시 판다'는 차이이므로, 이 차이가 사업비 부담·개발이익 귀속·절차의 복잡성에 그대로 이어진다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 환지방식은 토지소유자가 조합을 설립해 개발한 후 보류지(체비지·공공시설용지)를 제외한 개발토지를 종전 토지소유자에게 재배분하는 방식이며, 개발형태로는 신개발방식, 토지취득방식으로는 환지방식으로 분류된다.
- 환지방식은 수용방식보다 사업시행자의 사업비 부담과 개발토지 매각부담이 작고 개발이익이 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크지만, 절차상 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계가 수용방식보다 많아 절차가 더 복잡하다(적어서 간단하다는 서술은 틀렸다).
- 수용방식은 세금감면을 위한 대토(代土) 수요로 도시개발구역 밖의 지가를 상승시킬 가능성이 환지방식보다 크다.
- 사업위탁(수탁)방식은 토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 수수료를 지급하는 방식이고, 신탁개발방식은 신탁회사가 형식적으로 소유권을 이전받아 사업주체가 되어 개발·공급하는 방식이다.
한 줄 예시
시험 함정
- 환지방식이 수용방식보다 절차가 더 간단하다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 토지소유자 동의 절차가 더 많아 절차가 더 복잡하다.
