개념 정리
도시개발사업의 토지취득방식은 개발토지 전체를 원소유자에게 재배분하는 환지방식과 사업시행자가 토지를 매수·수용하는 수용방식으로 나뉘며, 지주공동사업 방식은 토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발업자에게 수수료를 주고 사업을 맡기는 사업위탁(수탁)방식, 신탁회사가 소유권을 이전받아 사업주체가 되는 신탁개발방식 등으로 구분된다.
이해하기
환지방식은 '땅을 그대로 두고 모양만 바꿔 돌려준다', 수용방식은 '아예 사들인 뒤 다시 판다'는 차이이므로, 이 차이가 사업비 부담·개발이익 귀속·절차의 복잡성에 그대로 이어진다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 환지방식은 토지소유자가 조합을 설립해 개발한 후 보류지(체비지·공공시설용지)를 제외한 개발토지를 종전 토지소유자에게 재배분하는 방식이며, 개발형태로는 신개발방식, 토지취득방식으로는 환지방식으로 분류된다.
- 환지방식은 수용방식보다 사업시행자의 사업비 부담과 개발토지 매각부담이 작고 개발이익이 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크지만, 절차상 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계가 수용방식보다 많아 절차가 더 복잡하다(적어서 간단하다는 서술은 틀렸다).
- 수용방식은 세금감면을 위한 대토(代土) 수요로 도시개발구역 밖의 지가를 상승시킬 가능성이 환지방식보다 크다.
- 사업위탁(수탁)방식은 토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 수수료를 지급하는 방식이고, 신탁개발방식은 신탁회사가 형식적으로 소유권을 이전받아 사업주체가 되어 개발·공급하는 방식이다.
함정 포인트
X개발절차상 환지방식은 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계(횟수)가 수용방식에 비해 적어 절차가 간단하다.
O환지방식은 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계가 수용방식보다 더 많아 절차가 복잡하다.
문제 상황2020년 · 1번
개발 사업방식 (환지·수용·지주공동·민자 등)부동산개발사업의 분류상 다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? 토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지·공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식 ○ 개발 형태에 따른 분류: ( ㄱ ) ○ 토지취득방식에 따른 분류: ( ㄴ )
Xㄱ: 재개발방식, ㄴ: 환지방식
Oㄱ이 재개발방식으로 틀렸다. 농지를 택지로 개발하는 것은 신개발방식.
문제 상황2018년 · 6번
개발 사업방식 (환지·수용·지주공동·민자 등)부동산개발사업의 방식에 관한 설명 중 (ㄱ)과 (ㄴ)에 해당하는 것은? ㄱ: 토지소유자가 토지소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 받는 방식 ㄴ: 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·공급하는 방식
Xㄱ: 사업위탁(수탁)방식, ㄴ: 등가교환방식
O정답은 ②입니다. ㄱ은 토지소유권 유지하며 수수료를 지급하는 사업위탁방식이고, ㄴ은 신탁회사가 형식적 소유권을 이전받아 개발하는 신탁개발방식이다.