개념 정리
감정평가 3방식은 각각 다른 물음에서 출발한다. 만드는 데 얼마나 드는가가 원가방식, 남들은 얼마에 사고파는가가 비교방식, 얼마를 벌어 오는가가 수익방식이다.
이해하기
임대료 평가의 세 공식은 결국 '비용에서 출발하는가(적산법)', '사례에서 출발하는가(임대사례비교법)', '수익에서 출발하는가(수익분석법)'라는 차이일 뿐이므로, 출발점만 구분하면 공식의 구조가 자연스럽게 이해된다.
핵심 포인트
- 원가방식은 비용성, 비교방식(공시지가기준법 포함)은 시장성, 수익방식은 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식이다.
- 적산법의 적산임료 = 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비이며(환원이율이 아니라 기대이율), 임대사례비교법으로 구한 임료는 비준임료, 수익분석법으로 구한 임료는 수익임료라고 부른다.
- 공시지가기준법은 비교표준지 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정 과정을 거치며(사정보정이 아님), 수익환원법은 장래 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원·할인한다.
한 줄 예시
시험 함정
- 적산법의 공식에서 '기대이율'을 '환원이율'로 착각하기 쉽지만, 적산임료 계산에는 기대이율을 곱한다(환원이율은 수익환원법에서 쓰인다).
