개념 정리
원가방식(원가법·적산법)은 비용성, 비교방식(거래사례비교법·임대사례비교법·공시지가기준법)은 시장성, 수익방식(수익환원법·수익분석법)은 수익성의 원리에 기초하며, 적산임료=기초가액×기대이율+필요제경비, 비준임료=임대사례의 임대료×사정보정치×시점수정치×지역요인비교치×개별요인비교치, 수익임료=순수익+필요제경비로 계산한다.
이해하기
임대료 평가의 세 공식은 결국 '비용에서 출발하는가(적산법)', '사례에서 출발하는가(임대사례비교법)', '수익에서 출발하는가(수익분석법)'라는 차이일 뿐이므로, 출발점만 구분하면 공식의 구조가 자연스럽게 이해된다.
핵심 포인트
- 원가방식은 비용성, 비교방식(공시지가기준법 포함)은 시장성, 수익방식은 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식이다.
- 적산법의 적산임료 = 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비이며(환원이율이 아니라 기대이율), 임대사례비교법으로 구한 임료는 비준임료, 수익분석법으로 구한 임료는 수익임료라고 부른다.
- 공시지가기준법은 비교표준지 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정 과정을 거치며(사정보정이 아님), 수익환원법은 장래 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원·할인한다.
함정 포인트
문제 상황2020년 · 37번
물건별 감정평가 (주된 방식)다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? ○ 공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 ( ㄱ ), 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다. ○ 수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 ( ㄴ )을(를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.
Xㄱ: 사정보정, ㄴ: 복귀가치
Oㄱ이 사정보정, ㄴ이 복귀가치로 둘 다 틀렸다.
문제 상황2018년 · 38번
물건별 감정평가 (주된 방식)감정평가에 관한 규칙상 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? ○ 원가방식: 원가법 및 적산법 등 ( ㄱ )의 원리에 기초한 감정평가방식 ○ 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 ( ㄴ ) ○ ( ㄷ ): 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
Xㄱ: 비용성, ㄴ: 공시지가비교법, ㄷ: 수익방식
O정답은 ④입니다. 원가방식은 비용성의 원리 기반. 비교방식에는 공시지가기준법이 포함됨. 수익성 원리 기반은 수익방식이다.
문제 상황2016년 · 38번
물건별 감정평가 (주된 방식)다음은 임대료 감정평가방법의 종류와 산식이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? ○ 적산법: 적산임료 = 기초가액 × ( ㄱ ) + 필요제경비 ○ 임대사례비교법: ( ㄴ ) = 임대사례의 임대료 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 ○ ( ㄷ ): 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
Xㄱ: 환원이율, ㄴ: 지불임료, ㄷ: 수익분석법
O정답은 ①입니다. 적산법: 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비 = 적산임료 ✓ 임대사례비교법으로 구한 임료 = 비준임료 ✓ 수익분석법: 순수익 + 필요제경비 = 수익임료 ✓