개념 정리
토지거래허가구역 내 토지에 관한 계약은 허가를 받기 전까지 유동적 무효 상태에 있으며, 이때 매수인이 지급한 계약금은 해약금으로 추정된다(제565조 제1항).
이해하기
'유동적 무효'는 허가를 받으면 계약 체결 시로 소급하여 유효가 되고, 불허가로 확정되면 무효로 확정되는 잠정적 상태라고 이해하면 다른 무효·취소 제도와 구별이 쉬워진다.
핵심 포인트
- 허가를 받지 않은 상태의 토지거래계약은 유동적 무효 상태에 있다.
- 매수인이 지급한 계약금은 해약금으로 추정한다(제565조 제1항).
- 허가를 받으면 계약은 처음(계약체결 시)으로 소급하여 유효가 된다.
함정 포인트
문제 상황2023년 · 48번
토지거래허가甲은 허가받을 것을 전제로 토지거래허가구역 내 자신의 토지에 대해 乙과 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲은 특별한 사정이 없는 한 乙의 매매대금 이행제공이 있을 때까지 허가신청절차 협력의무의 이행을 거절할 수 있다.
O허가 전 유동적 무효 상태에서 허가신청절차 협력의무와 대금지급의무는 동시이행 관계가 아니다.
X해약금으로서 계약금만 지급된 상태에서 당사자가 관할관청에 허가를 신청하였다면 이는 이행의 착수이므로 더 이상 계약금에 기한 해제는 허용되지 않는다.
O관할관청에 허가를 신청한 것은 이행의 착수에 해당하지 않는다.
문제 상황2020년 · 73번
토지거래허가甲은 자신의 X토지를 乙에게 매도하는 계약을 체결하고 乙로부터 계약금을 수령하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X만약 X토지가 토지거래허가구역 내에 있고 매매계약에 대하여 허가를 받은 경우, 甲은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없다.
O토지거래허가구역 내 토지의 매매계약에 대하여 허가를 받은 경우, 계약은 확정적으로 유효하고 계약금 해제의 법리가 적용된다.
문제 상황2019년 · 50번
토지거래허가甲은 토지거래허가구역 내에 있는 그 소유 X토지에 관하여 乙과 매매계약을 체결하였다. 비록 이 계약이 토지거래허가를 받지는 않았으나 확정적으로 무효가 아닌 경우, 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X乙이 丙에게 X토지를 전매하고 丙이 자신과 甲을 매매당사자로하는 허가를 받아 甲으로부터 곧바로 등기를 이전받았다면 그 등기는 유효하다.
O乙이 丙에게 X토지를 전매하고 丙이 甲-丙 간의 허가를 받아 甲으로부터 직접 등기를 이전받은 경우, 그 등기는 중간생략등기에 해당하여 무효이다.