개념 정리
명의수탁자가 매도인과 직접 매매계약의 당사자가 되는 계약명의신탁에서는, 매도인이 명의신탁약정 사실을 몰랐다면 수탁자 명의의 등기가 유효해 수탁자가 소유권을 취득하고, 매도인이 그 사실을 알았다면 등기가 무효가 되어 매도인이 소유권을 보유한다.
이해하기
계약명의신탁의 결과는 전적으로 매도인이 명의신탁약정을 알았는가에 달려 있으므로, 이 한 가지 분기점만 정확히 따라가면 소유권 귀속과 각 당사자의 청구권을 도출할 수 있다.
핵심 포인트
- 매도인이 명의신탁약정 사실을 몰랐다면 수탁자 명의의 등기는 유효하고 수탁자가 소유권을 취득하며, 신탁자는 수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 없고 매수자금 상당의 부당이득반환청구권만 행사할 수 있다.
- 매도인이 명의신탁약정 사실을 알았다면 수탁자 명의의 등기는 무효이므로 수탁자는 소유권을 취득하지 못하고 매도인이 소유권을 보유하며, 신탁자는 매도인에게도 수탁자에게도 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
- 법인이 직원 명의로 명의신탁약정을 맺은 경우에도 그 약정은 매도인의 선의·악의와 무관하게 무효이며, 수탁자로부터 부동산을 매수한 제3자는 명의신탁 사실을 알았더라도 유효하게 소유권을 취득한다.
- 명의신탁약정에 따라 신탁자에서 수탁자로 소유권이전등기가 마쳐졌다는 사정만으로 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수는 없다.
함정 포인트
문제 상황2023년 · 40번
부동산실명법2023. 10. 7. 甲은 친구 乙과 X부동산에 대하여 乙을 명의수탁자로 하는 명의신탁약정을 체결하였다. 개업공인중개사가 이에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
XX부동산의 소유자가 丙이고 계약명의신탁이라면, 丙이 그 약정을 알았더라도 丙으로부터 소유권이전등기를 마친 乙은 유효하게 소유권을 취득한다.
O계약명의신탁에서 매도인(丙)이 명의신탁약정 사실을 알았던 경우(악의), 매매계약 및 등기가 무효가 되어 수탁자 乙은 유효하게 소유권을 취득하지 못한다.
문제 상황2020년 · 31번
부동산실명법A주식회사는 공장부지를 확보하기 위하여 그 직원 甲과 명의신탁약정을 맺고, 甲은 2020. 6. 19. 개업공인중개사 乙의 중개로 丙 소유 X토지를 매수하여 2020. 8. 20. 甲 명의로 등기하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X丙이 甲에게 소유권이전등기를 할 때 비로소 A와 甲 사이의 명의신탁약정 사실을 알게 된 경우 X토지의 소유자는 丙이다.
O丙이 甲에게 소유권이전등기를 할 때 비로소 A와 甲 사이의 명의신탁약정 사실을 알게 되었더라도, 매도인 丙은 계약체결 당시 선의였으므로(계약명의신탁의 경우 매도인의 선의·악의는 계약체결 당시를 기준으로 판단) X토지의 소유자는 甲이다.
문제 상황2017년 · 9번
부동산실명법甲과 친구 乙은 乙을 명의수탁자로 하는 계약명의신탁 약정을 하였고, 이에 따라 乙은 2017. 10. 17. 丙소유 X토지를 매수하여 乙명의로 등기하였다. 이 사안에서 개업공인중개사가 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 적용과 관련하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲과 乙의 위 약정을 丙이 알지 못한 경우라면 그 약정은 유효하다.
O명의신탁약정은 매도인(丙)의 선의·악의와 관계없이 항상 무효이다.