개념 정리
동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트분양권이나 신축 중인 미등기 건물, 「입목에 관한 법률」에 따른 입목은 중개대상물에 해당하지만, 아파트 입주권이나 대토권처럼 아직 특정 물건에 대한 권리로 구체화되지 않은 '지위', 피담보채권, 영업상의 이점(권리금) 같은 무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니다.
이해하기
판례는 '특정된 물건이나 그에 대한 구체적 권리인가'를 기준으로 삼으므로, 아직 추첨·선정을 거쳐야 하는 지위나 물건과 분리된 채권·무형의 가치는 중개대상물에서 제외된다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트(분양권)나 기둥·지붕·주벽을 갖춘 신축 중인 미등기 건물은 중개대상물에 해당한다.
- 추첨을 통해 당첨되어야 분양예정자로 선정될 수 있는 지위(입주권)나, 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위(대토권)는 아직 특정 물건에 관한 권리로 확정되지 않아 중개대상물이 아니다.
- 「입목에 관한 법률」에 따른 입목은 중개대상물에 해당하지만, 근저당권의 피담보채권 자체나 점포 위치에 따른 영업상의 이점(권리금) 같은 무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니다.
함정 포인트
문제 상황2023년 · 6번
중개대상물공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X근저당권이 설정되어 있는 피담보채권
O근저당권이 설정되어 있는 피담보채권 자체는 중개대상물이 아니다.
X아파트 추첨기일에 신청하여 당첨되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위인 입주권
O아파트 추첨기일에 신청하여 당첨되면 분양예정자로 선정될 수 있는 지위인 입주권은 아직 특정되지 않은 지위에 불과하여 중개대상물에 해당하지 않는다는 것이 판례이다.