물권변동과 등기 — 적어야 생기는 것과 적지 않아도 생기는 것

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다(제186조). 우리 법은 의사표시만으로 물권이 옮겨 가지 않는 성립요건주의(형식주의)를 택했다. 반면 상속·공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의한 취득은 등기를 요하지 않으나, 등기하지 않으면 처분하지 못한다(제187조). 법률행위가 아니라 법률의 규정이나 국가의 행위로 생기는 변동이라 그 자체로 공시할 다른 계기가 있기 때문이며, 여기의 「판결」은 형성판결만을 뜻하고 이행판결이나 확인판결은 들지 않는다. 동산은 인도로 물권이 변동하며, 인도에는 현실의 인도 외에 간이인도·점유개정·목적물반환청구권의 양도가 있다. 등기의 효력은 권리변동적 효력, 대항적 효력, 순위확정적 효력, 추정적 효력이며, 우리 등기에는 공신력이 없다 — 등기를 믿고 거래했더라도 그 등기가 원인 없는 것이면 권리를 얻지 못한다. 그래서 중간생략등기는 실체관계에 부합하면 유효로 보되 등기청구권을 곧바로 행사하려면 3자의 합의가 필요하고, 무효등기의 유용은 그 사이에 이해관계인이 없을 때에 한해 인정된다.

등기에 공신력이 없다는 한 줄이 부동산 거래의 성격을 통째로 정한다. 동산은 선의취득이 있어 겉모습을 믿은 사람이 보호되지만 부동산은 그렇지 않아, 결국 누구에게서 사는가를 스스로 확인해야 한다. 판례가 실체관계에 부합하는 등기를 널리 유효로 보아 결과를 맞추려 하는 것도, 공신력이 없는 제도 아래에서 거래를 지나치게 무너뜨리지 않으려는 절충이다.