개념 정리
임대차는 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급하기로 하는 계약이다(제618조). 임차권은 채권이라 원칙적으로 새 소유자에게 대항하지 못하지만, 부동산임차인은 반대약정이 없으면 임대인에게 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고 등기하면 그때부터 제3자에게 효력이 생긴다(제621조). 임대인은 목적물을 인도하고 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다(제623조) — 여기서 수선의무가 나오고, 그래서 임차인은 필요비를 지출하면 곧바로 상환을 청구할 수 있고 유익비는 임대차 종료 시에 가액 증가가 현존한 때 청구한다(제626조). 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실해 사용할 수 없으면 그 비율로 차임감액을 청구할 수 있고, 남은 부분으로 목적을 이룰 수 없으면 해지할 수 있다(제627조). 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못하며 위반하면 임대인이 해지할 수 있다(제629조). 기간의 약정이 없으면 언제든 해지통고를 할 수 있고, 토지·건물은 임대인이 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월이 지나 효력이 생긴다(제635조). 건물 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지할 수 있다(제640조). 종료 시에는 부속물매수청구권(동의를 얻어 부속시킨 물건, 제646조)과 토지임대차의 갱신청구권·지상물매수청구권(제643조)이 있다.
이해하기
임대차 조문은 임차인이 약자라는 전제 위에 서 있다. 수선의무를 임대인에게 지우고, 비용상환을 열어 주고, 해지통고 기간을 임대인 쪽만 길게 잡고, 붙여 놓은 것을 사 가게 하는 장치를 준다. 다만 이 조문들은 대체로 임의규정이라 특약으로 배제될 수 있고, 그 한계를 그은 것이 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법의 강행규정이다.
핵심 포인트
- 등기하면 그때부터 제3자에게 효력이 생긴다(제621조).
- 임대인은 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다(제623조).
- 필요비는 즉시, 유익비는 종료 시 증가가 현존한 때(제626조).
- 동의 없는 양도·전대는 해지사유다(제629조).
- 기간 약정이 없으면 임대인 통고 6개월, 임차인 통고 1개월(제635조).
- 건물은 차임연체액이 2기에 이르면 해지(제640조).
- 부속물매수청구권(제646조), 토지임대차의 지상물매수청구권(제643조).