개념 정리
개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성·교부해야 하고 서명 및 날인(서명 또는 날인 중 하나만으로는 부족)해야 하며, 그 원본·사본·전자문서를 5년간 보존해야 하고, 국토교통부장관이 정한 표준서식의 사용은 권장사항일 뿐 강제되지 않는다.
이해하기
거래계약서는 확인·설명서와 마찬가지로 중개가 실제로 완성된 시점에 작성하는 서류라는 공통점이 있으며, 표준서식은 어디까지나 권장 양식일 뿐 법적으로 그 서식을 반드시 써야 하는 것은 아니라고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 국토교통부장관은 거래계약서의 표준서식을 정해 사용을 권장할 수 있을 뿐 그 사용이 강제되지 않으며, 표준서식을 사용하지 않아도 과태료나 자격취소·업무정지 등 제재사유가 되지 않는다.
- 거래계약서에는 계약일, 거래금액, 권리이전의 내용, 물건의 인도일시, 계약의 조건·기한, 중개대상물 확인·설명서 교부일자 등을 기재해야 한다.
- 공동중개의 경우 참여한 개업공인중개사 모두, 소속공인중개사가 중개행위를 한 경우 그 소속공인중개사와 개업공인중개사가 함께 거래계약서에 서명 '및' 날인해야 한다(서명 또는 날인 중 하나만으로는 부족하다).
- 거래계약서의 원본·사본·전자문서는 5년간 보존해야 하며(공인전자문서센터에 보관된 경우는 예외), 하나의 거래계약에 대해 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우 등록관청은 개설등록을 취소해야 한다(업무정지가 아님).
함정 포인트
X개업공인중개사가 거래계약서를 작성한 경우 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 하는 기간은 3년이다.
O개업공인중개사가 거래계약서를 작성한 경우 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 하는 기간은 "5년"이다(공인전자문서센터에 보관된 경우는 예외).
X개업공인중개사가 국토교통부장관이 정하는 거래계약서 표준서식을 사용하지 아니한 경우, 시·도지사는 그 자격을 취소해야 한다.
O개업공인중개사가 거래계약서 표준서식을 사용하지 아니한 경우, 이는 자격취소 사유가 아니라 업무정지 사유에 해당한다.
X중개행위에 해당하는지 여부는 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 판단할 것이 아니라 개업공인중개사의 주관적 의사를 기준으로 판단해야 한다.
O중개행위에 해당하는지 여부는 개업공인중개사의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 그 행위가 사회통념상 중개대상물에 관한 거래의 알선·중개를 위한 행위인지 여부를 기준으로 판단한다.
X개업공인중개사가 하나의 거래계약에 대하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우, 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다.
O개업공인중개사가 하나의 거래계약에 대하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우, 등록관청은 개설등록을 취소할 수 있을 뿐(임의적 등록취소 사유) 반드시 취소하여야 하는 것은 아니다.
X공인중개사법 시행규칙에 개업공인중개사가 작성하는 거래계약서의 표준이 되는 서식이 정해져 있다.
O공인중개사법 시행규칙에는 개업공인중개사가 작성하는 거래계약서의 표준이 되는 법정서식이 정해져 있지 않다.
문제 상황2017년 · 31번
거래계약서개업공인중개사 甲이 공인중개사법령에 따라 거래계약서를 작성하고자 한다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X공동중개의 경우, 甲과 참여한 개업공인중개사 모두 거래계약서에 서명 또는 날인해야 한다.
O공동중개의 경우, 甲과 참여한 개업공인중개사 모두 거래계약서에 서명 "및" 날인해야 하며, 서명 또는 날인 중 하나만으로는 부족하다.
X국토교통부장관이 지정한 표준거래계약서 양식으로 계약서를 작성해야 한다.
O국토교통부장관이 지정한 표준거래계약서 양식의 사용이 강제되지 않는다.