1번
1. 다음에서 설명하고 있는 토지의 자연적 특성은? ㅇ 최유효이용의 근거가 된다.
ㅇ 지대 또는 지가를 발생시킨다.
ㅇ 토지이용을 집약화시킨다.
ㅇ 물리적으로 생산할 수 없다.
① 부증성 ② 인접성 ③ 개별성 ④ 영속성 ⑤ 적재성
2번
2. 한국표준산업분류(KSIC)에 따라 부동산업을 분류할 경우 부동산관련 서비스업에 해당하지 않는 것은? ① 부동산 임대 및 공급업 ② 부동산 중개 및 대리업 ③ 부동산 감정 평가업 ④ 부동산 투자 자문업 ⑤ 부동산 분양 대행업
3번
3. 건축법령상 용도별 건축물의 종류 중 단독주택에 해당하는 것은? ① 아파트 ② 연립주택 ③ 다중주택 ④ 오피스텔 ⑤ 다세대주택
4번
4. 부동산 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 주거용·상업용·공업용으로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지는 택지(宅地)에 해당한다.
ㄴ. 토지의 현황을 조사하고 측량해서 토지의 소재, 지목, 지번, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지를 획지(劃地)라 한다.
ㄷ. 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 일단지(一團地)라 한다.
ㄹ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다.
ㅁ. 택지지역·농지지역·산지(임지)지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 후보지(候補地)에 해당한다.
선택지
① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄹ ③ ㄱ, ㄷ, ㅁ ④ ㄴ, ㄷ, ㅁ ⑤ ㄴ, ㄹ, ㅁ 5번
5. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 4P Mix전략에서 4P는 제품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 판매촉진(Promotion)을 말한다. ② 관계 마케팅전략은 고객과 공급자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지함으로써 마케팅효과를 도모하는 전략이다. ③ 고객점유 마케팅전략에서 AIDA는 주의(Attention), 관심(Interest), 욕구(Desire), 행동(Action)의 과정을 의미한다. ④ STP전략에서 STP는 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 동반자관계(Partnership)로 구성된다. ⑤ STP전략에서 시장세분화는 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 고객의 집단을 세분하는 것이다.
6번
6. 부동산 수요와 공급의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함) ① 담보대출금리의 인하는 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다. ② 건축자재 가격의 하락은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다. ③ 대체재 가격의 상승은 해당 부동산의 수요곡선을 좌측(좌하향)으로 이동하게 한다. ④ 공급자에 대한 보조금 지급은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다. ⑤ 보완재 가격의 하락은 해당 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다.
7번
7. 다음은 부동산관련 경제변수들이다. 유량(flow)과 저량(stock)의 경제변수로 옳게 묶인 것은? ㄱ. 통화량
ㄴ. 연간 이자비용
ㄷ. 자본총량
ㄹ. 주택거래량
ㅁ. 신규주택 공급량
ㅂ. 주택재고량
선택지
유량변수 저량변수
① ㄱ, ㄴ, ㄹ ㄷ, ㅁ, ㅂ ② ㄱ, ㄷ, ㅂ ㄴ, ㄹ, ㅁ ③ ㄱ, ㄹ, ㅁ ㄴ, ㄷ, ㅂ ④ ㄴ, ㄷ, ㅂ ㄱ, ㄹ, ㅁ ⑤ ㄴ, ㄹ, ㅁ ㄱ, ㄷ, ㅂ 8번
8. 토지시장의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 수급조절이 용이하다. ② 법·제도적 규제가 많다. ③ 재화의 이질성을 보인다. ④ 정보의 불완전성 및 비대칭성을 보인다. ⑤ 부분시장으로 나뉠 수 있는 국지성을 보인다.
9번
9. 부동산의 수요와 공급이 동시에 변화할 때, 균형가격이 상승하고 균형거래량이 감소하는 경우는?(단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향, 수요곡선과 공급곡선 기울기의 절댓값은 1이며, 다른 조건은 동일함) ① 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우 ② 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 클 경우 ③ 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작을 경우 ④ 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우 ⑤ 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우
10번
10. 부동산매매시장의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함) ① 수요곡선은 한계비용곡선이다. ② 수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입하고자 하는 부동산의 최소수량이다. ③ 수요량의 변화는 수요 자체의 변화를 말하며, 수요곡선 자체를 이동시킨다. ④ 공급곡선은 한계편익곡선이다. ⑤ 공급함수는 부동산의 공급량에 영향을 미치는 요인들과 공급량의 관계를 나타내는 함수이다.
11번
11. C지역의 부동산시장에서 시장수요는 개인 A의 수요와 개인 B의 수요로만 구성되어 있고, 개인 A의 수요함수는 P=100-QdA, 개인 B의 수요함수는 P=100-2QdB일 때, 시장수요함수는? (단, X축은 수량, Y축은 가격, QdM은 시장수요량, QdA와 QdB는 각각 개인 A와 B의 개별수요량, P는 가격, C지역의 부동산시장은 완전경쟁시장이며, 다른 조건은 동일함) ① P=100-2/3 QdM ② P=100-3/2 QdM ③ P=200-1/2 QdM ④ P=200-2/3 QdM ⑤ P=200-3/2 QdM
12번
12. 어느 지역 아파트시장에서 수요의 가격탄력성이 1.6이다. 아파트가격이 5% 하락할 때 수요량의 변화는? (단, 수요곡선은 우하향, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함) ① 4% 증가 ② 4% 하락 ③ 6% 증가 ④ 6% 하락 ⑤ 8% 증가
13번
13. 베버(A. Weber)의 최소비용이론에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함) ① 국지원료의 중량이 제품의 중량보다 무거우면, 원료지수(material index)는 음(-)의 값을 갖는다. ② 등비용선(isodapane)은 최소운송비지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이다. ③ 임계등비용선(critical isodapane)은 최소운송비지점을 중심으로 운송비 절감액과 운송비 추가 부담액이 동일한 등비용선을 말한다. ④ 최소운송비지점은 원료 및 제품의 중량, 노동비, 집적이익에 따라 결정된다. ⑤ 최소비용보다 최대수익이 더 큰 곳을 기업의 최적입지로 본다.
14번
14. 지대이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 리카도(D. Ricardo)는 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시하면서, 지대는 잉여이기 때문에 생산물의 가격에 영향을 주지 않는다고 보았다.
ㄴ. 알론소(W. Alonso)는 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 토지소유자가 받는 수입이 지대이며, 이 지대는 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다고 보았다.
ㄷ. 튀넨(J. H. von Thünen)은 운송수단의 차이에 따라 한계지대곡선의 기울기가 달라지며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다고 보았다.
선택지
① ㄱ ② ㄷ ③ ㄱ, ㄷ ④ ㄴ, ㄷ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ 15번
15. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함) ① 약성 효율적 시장에서는 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기술적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다. ② 준강성 효율적 시장에서는 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기본적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다. ③ 강성 효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하더라도 초과이윤을 얻을 수 없다. ④ 불완전경쟁시장은 할당효율적 시장이 될 수 없다. ⑤ 불완전경쟁시장에서는 초과이윤이 발생할 수 있다.
16번
16. 허프(D. Huff)모형으로 다음 자료를 활용하여 산출한 2022년 점포 A의 월 매출액은 4억원이었다. 다른 조건은 기존과 동일하지만, 점포 A의 경우 증축을 통해 2024년 매장면적이 2,500㎡가 되었다. 허프(D. Huff)모형을 활용한 2024년 점포 A의 월 매출액은?(단, 주어진 조건에 한함) ㅇ X지역에는 점포 A, 점포 B, 점포 C만 존재함
ㅇ X지역의 주민은 모두 구매자이고, 점포(A, B, C)에서만 구매함
ㅇ X지역의 주민: 8,000명
ㅇ 공간(거리)마찰계수: 2
ㅇ 점포(A, B, C)의 매출액은 X지역 주민에 의해서만 발생함
ㅇ 1인당 월 점포 구매액은 2022년과 2024년이 동일함
구분 점포 A 점포 B 점포 C 매장면적(2022년 기준) 500㎡ 2,000㎡ 1,000㎡ X지역 거주지로부터의 거리 5km 10km 5km
① 6억원 ② 10억원 ③ 16억원 ④ 20억원 ⑤ 26억원
17번
17. 부동산관련 조세 중 국세와 보유세에 모두 해당하는 것은? ① 재산세 ② 상속세 ③ 등록면허세 ④ 양도소득세 ⑤ 종합부동산세
18번
18. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에 해당하는 것은 모두 몇 개인가? ㅇ 농림지역 ㅇ 준주거지역 ㅇ 근린상업지역
ㅇ 자연녹지지역 ㅇ 계획관리지역 ㅇ 자연환경보전지역
① 1개 ② 2개 ③ 3개 ④ 4개 ⑤ 5개
19번
19. 부동산투자의 분석기법 중 할인현금수지분석법(DCF)에 해당하는 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 순현재가치법
ㄴ. 회수기간법
ㄷ. 내부수익률법
ㄹ. 승수법
ㅁ. 수익성지수법
선택지
① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄷ, ㅁ ③ ㄱ, ㄹ, ㅁ ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ 20번
20. 부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함) ㄱ. 취득세는 지방자치단체의 재정수요를 충족시키는 기능이 있다.
ㄴ. 부동산 거래세를 부과하면 총잉여가 증가하므로 경제적 순손실이 발생하지 않는다.
ㄷ. 양도소득세가 강화되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 부동산가격이 하락한다.
ㄹ. 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 조세부담이 더 크다.
ㅁ. 헨리 조지(H. George)는 토지세가 임차인에게 모두 전가되는 것을 근거로 토지단일세 도입을 주장하였다.
선택지
① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄹ ③ ㄴ, ㄷ, ㅁ ④ ㄴ, ㄹ, ㅁ ⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ 21번
21. A도시의 임대주택시장에서 수요함수는 Qd=1,000-2P, 공급함수는 Qs=100+4P이고, 정부는 A도시의 임대주택 상한(최고가격)을 호당 120만원으로 규제하였다. 임대주택 수요량과 공급량이 호당 120만원의 임대료에서 결정되는 경우 발생하는 초과수요량은? (단, 임대주택의 규모와 품질은 모두 동일하고, Qd는 임대주택의 수요량(단위: 호), Qs는 임대주택의 공급량(단위: 호), P는 호당 임대료 (단위: 만원)이며, 다른 조건은 동일함)
① 100호 ② 120호 ③ 150호 ④ 180호 ⑤ 200호
22번
22. 부동산정책을 직접개입방식과 간접개입방식으로 구분할 때, 간접개입방식에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함) ㄱ. 임대료 보조
ㄴ. 재산세 부과
ㄷ. 공공임대주택 공급
ㄹ. 공공토지비축제도
ㅁ. 토지거래허가제도
ㅂ. 개발부담금제도
선택지
① ㄱ, ㄴ, ㄷ ② ㄱ, ㄴ, ㅂ ③ ㄷ, ㄹ, ㅁ ④ ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ 23번
23. 부동산 대출에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 동일함) ① 담보인정비율(LTV)은 담보물의 자산가치에 대한 융자비율로 LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율도 증가한다. ② 총부채상환비율(DTI)은 상업용 부동산의 순수입에 대한 연간채무부담액을 의미하므로 DTI가 올라가면 부채서비스액도 증가한다. ③ 고정금리대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식이므로 금융기관(대출자)은 금리가 변동해도 위험이 없다. ④ 총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차입자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다. ⑤ 부동산담보대출의 금리가 인상되어 차입자가 원리금에 대한 채무상환을 정해진 시기에 이행하지 못하는 것을 조기상환위험이라고 한다.
24번
24. 주거정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함) ① 공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다. ② 주택임대료를 시장가격 미만으로 규제하면 주택임대시장에서는 이중가격이 형성될 수 있다. ③ 공공주택 특별법령상 통합공공임대주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다. ④ 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득을 증가시킬 수 있다. ⑤ 주거급여법령상 주택을 소유한 모든 사람은 주거급여의 수급권자가 될 수 없다.
25번
25. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함) ① 투자위험과 요구수익률은 정(+)의 관계를 가진다. ② 위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자가치가 있다고 판단한다. ③ 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 순현재가치와 내부수익률에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다. ④ 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다. ⑤ 부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다.
26번
26. 부동산투자의 포트폴리오이론에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 동일함) ① 인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거할 수 없다. ② 2개 투자자산의 수익률이 서로 아무런 관계없이 움직인다면 상관계수는 1이다. ③ 투자자가 효용이 동일하다고 느끼는 조합을 연결한 선을 효율적 투자선이라 한다. ④ 포트폴리오 구성자산의 수익률이 같은 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다. ⑤ 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 수익을 측정하는 전통적인 방법이다.
27번
27. 다음은 甲의 부동산 임대사업의 1년간 운영수지에 관한 내용이다. 甲의 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함) ㅇ 기간 초 부동산 매입가격: 8억원
ㅇ 대출비율: 80%
ㅇ 1년간 부동산가격 상승률: 연 5%
ㅇ 매입 1년 후 부동산을 처분함
ㅇ 순영업소득(NOI): 연 4,000만원(기간 말 발생)
ㅇ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함
① 15% ② 25% ③ 30% ④ 40% ⑤ 45%
28번
28. 다음 대상부동산의 3년간 현금흐름을 이용한 임대사업의 수익성지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 결과값은 소수점 셋째자리에서 반올림하고, 주어진 조건에 한함) ㅇ 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생
ㅇ 현금유입은 1년차 800만원, 2년차 1,000만원, 3년차 1,200만원
ㅇ 매년 현금유출은 현금유입의 70%
ㅇ 1년 후 일시분의 현가계수 0.90
ㅇ 2년 후 일시분의 현가계수 0.85
ㅇ 3년 후 일시분의 현가계수 0.80
① 0.70 ② 0.93 ③ 1.22 ④ 1.43 ⑤ 1.62
29번
29. 다음 대상부동산의 순영업소득(NOI)은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함) ㅇ 건축연면적: 2,000㎡
ㅇ 유효임대면적: 건축연면적의 80%
ㅇ 연평균임대료: 유효임대면적 ㎡당 6만원
ㅇ 평균공실률: 유효임대면적의 10%
ㅇ 영업경비: 유효총소득의 50%
ㅇ 연부채상환액: 1,000만원
① 3,820만원 ② 4,320만원 ③ 6,900만원 ④ 7,680만원 ⑤ 8,640만원
30번
30. 프로젝트 금융(Project Financing)에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 프로젝트 자체의 사업성을 기초로 자금을 조달하는 금융기법이다. ② 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다. ③ 해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 없다. ④ 다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자 간에 위험배분이 가능하다. ⑤ 프로젝트의 사업자금은 일반적으로 에스크로우 계정(escrow account)을 통해 관리한다.
31번
31. 甲은 A은행에서 주택을 담보로 5,000만원을 대출받은 상태이다. 甲이 A은행에서 동일한 주택을 담보로 받을 수 있는 추가대출의 최대금액은? (단, 제시된 두 가지 대출 승인기준을 모두 충족하여야 하며, 주어진 조건에 한함) ㅇ 담보주택의 시장가치: 4억원
ㅇ 연소득: 7,000만원
ㅇ 연간 저당상수: 0.2
ㅇ 대출승인기준
- 담보인정비율(LTV): 60% 이하
- 총부채상환비율(DTI): 40% 이하
① 2,800만원 ② 9,000만원 ③ 1억 4,000만원 ④ 1억 9,000만원 ⑤ 2억 4,000만원
32번
32. 甲은 주택구입을 위해 연초에 9억원을 대출받았다. 甲이 받은 대출조건이 다음과 같을 때, 대출금리(ㄱ)와 10회차 이자납부액(ㄴ)은?(단, 주어진 조건에 한함) ㅇ 대출금리방식: 고정금리
ㅇ 대출기간: 30년
ㅇ 원리금 상환조건: 원금균등분할상환방식, 매년 말 연단위로 상환
ㅇ 1회차 원리금상환액: 5,700만원
① ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,710만원 ② ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,800만원 ③ ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,890만원 ④ ㄱ: 연 4%, ㄴ: 2,450만원 ⑤ ㄱ: 연 4%, ㄴ: 2,520만원
33번
33. 부동산투자회사법령상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다. ② 자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 한다. ③ 최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 50억원 이상이 되어야 한다. ④ 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다. ⑤ 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 없다.
34번
34. 고정금리대출의 상환방식에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함) ① 원금균등분할상환방식은 원리금균등분할상환방식에 비해 1회차 원리금상환액이 더 적다. ② 만기일시상환방식은 대출 만기까지 이자만 지급하다가 대출 만기에 대출원금을 일시에 상환하는 방식이다. ③ 원리금균등분할상환방식은 상환기간 중 납입하는 대출 원리금이 일정하다. ④ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출채권의 가중평균상환기간이 더 길다. ⑤ 체증식분할상환방식은 상환기간 초기에는 원리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다.
35번
35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은? ① 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. ② 적산법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. ③ 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. ④ 임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. ⑤ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
36번
36. 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다. ② 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. ③ 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다. ④ 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다. ⑤ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
37번
37. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적(㎡)당 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함) ㅇ 대상토지 현황 - 소재지: A시 B구 C동 123번지 - 용도지역: 제2종일반주거지역 - 이용상황: 상업용
ㅇ 기준시점: 2025.10.25.
ㅇ 비교표준지 - 소재지: A시 B구 C동 135번지 - 용도지역: 제2종일반주거지역 - 이용상황: 상업용 - 2025.01.01. 기준 공시지가: 5,000,000원/㎡
ㅇ 지가변동률(A시 B구, 2025.01.01.~2025.10.25.) - 주거지역 5% 상승 - 상업지역 10% 상승
ㅇ 지역요인: 비교표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함
ㅇ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건 5% 열세하며, 획지조건 8% 우세하며, 다른 조건은 동일
ㅇ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 60% 증액 보정함
ㅇ 상승식으로 계산할 것
① 5,386,500원 ② 5,643,000원 ③ 8,400,000원 ④ 8,618,400원 ⑤ 9,028,800원
38번
38. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은? ① 표준지공시지가의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관은 표준지공시지가 조사·평가인력 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다. ② 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. ③ 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. ④ 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 그 사유가 발생한 시기에 따라 그 해 6월 1일 또는 다음 해 1월 1일을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ⑤ 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
39번
39. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ㅇ 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 200㎡
ㅇ 기준시점: 2025.10.25.
ㅇ 사용승인시점: 2019.10.25.
ㅇ 사용승인시점의 신축공사비: 1,400,000원/㎡ (신축공사비는 적정함)
ㅇ 건축비지수(건설공사비지수) - 사용승인시점: 100 - 기준시점: 125
ㅇ 경제적 내용연수: 50년
ㅇ 감가수정방법: 정액법
ㅇ 내용연수 만료 시 잔존가치 없음
① 246,400,000원 ② 274,400,000원 ③ 308,000,000원 ④ 329,000,000원 ⑤ 350,000,000원
40번
40. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)의 연결이 옳은 것은 모두 몇 개인가? ㅇ 광업재단 - 원가법
ㅇ 항공기 - 거래사례비교법
ㅇ 기업가치 - 수익환원법
ㅇ 임대료 - 수익환원법
ㅇ 건물 - 원가법
ㅇ 과수원 - 수익환원법
ㅇ 자동차 - 원가법
① 2개 ② 3개 ③ 4개 ④ 5개 ⑤ 6개
